房企海外融資近千億 高息舉債對賭人民幣升值(圖)

內地樓市調控收緊，房企加快了海外融資的步伐。調控新政出臺當月，便有7家房企進行了超過百億港元的海外融資。而隨著調控進一步深入，A股上市房企千億融資計畫擱淺，房企內地資金通道基本關閉，房企借發債、票據融資、基金、信託計畫等方式，頻頻進行海外融資。據本報記者不完全統計，年內房企海外融資總額已達近千億港元，遠超過去3年房企年均融資金額。

由於人民幣升值預期強烈，很多房企寄望海外融資高息成本得以稀釋，在當前中美膠著人民幣升值、樓市調控深入持續的背景下，這不啻為一場豪賭。

年內海外融資近千億

9月28日，央企地產商方興地產發布公告，公司擬發行5億美元、於2015年到期的長期次級可換股證券，發行的可換股證券本金總額最多為6億美元，預計淨收益5.91億美元，這是方興2010年以來的第一次融資。

中國指數研究院9月27日發布的報告指出，房地產企業獲取貸款難度加大，再融資全面收緊，房企開始加速多元化融資途徑，其中，發行海外債券、票據及信託、基金等融資方式受到廣泛應用。

據商務部統計，2010年1-7月，利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%。自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正，並迅速增長。僅6月利用外資的資金額就達 80.91億元，超過了4、5月份的總和。

一些在港上市的開發商通過發債籌集大量資金。統計顯示，龍湖地產、遠洋地產等相繼推出海外融資計畫，均以數十億港元計。4月份，就有恆大地產、碧桂園等7家房企宣布在香港發行優先票據。

另外一些未在香港上市的地產公司，則通過股權基金的形式吸引外資，如金地集團今年4月份與瑞銀環球資產管理集團合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元。

今年以來，包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資，均以不同形式對我國房地產追加投資。

據不完全統計，今年以來，房企海外融資超過900億港元，遠超過去3年的平均水平。數據顯示，2007、2008和2009年，上市房企在二級市場再融資金額分別為439.03億元、743.39億元和615.2億元。

高息負債下的對賭

房企海外融資代價十分高昂。從發債的利率看，今年房企發債利率區間已從8%-9%上升至13%-14%。

4月14日，恆大地產發行6億美元優先票據，13%利率達當時最高；4月22日佳兆業創造了13.5%的息率記錄；5月5日，在香港上市的內地房企海外融資記錄再次被打破，花樣年集團(1777.HK)宣布發行本金總額為1.2億美元的擔保優先票據，2015年5月到期，票面利率高達14%。

業內人士指出，發行高息債券雖然籌得了資金，但高額的利息支付比率也相應吞噬了企業的部分利潤，加大了債務的成本和風險。

中國房地產指數研究院分析師楊奕認為，13%-14%的融資利率當時是偏高的，但在當前內地普遍收緊房企融資的情勢下，現在的地產業融資成本已經達到這種水平。在房地產信託市場和民間借貸市場，地產融資利率已分別高達18%和25%左右。

然而，大部房企業似乎不認同高息舉債的說法。

某房地產資深業內人士向記者表示，「海外融資成本實際並不高」，海外融資的是美元，目前我國人民幣升值的預期很大，雖然有些海外融資的利率超過 10%，甚至達到14%，但如果人民幣每年能升值1%或百分之一點幾，五年期債對沖掉人民幣升值的部分後，成本和國內融資的成本基本持平。

該人士還透露，國內融資的錢不能用作買地，只能用作項目建設，但海外融資的用途不受限制，範圍很廣，尤其是已在境外上市的房企，資金通路較多，不會受到太大影響。

在一些觀察人士看來，這是一場對賭

「企業之所以願意高息發債，是對人民幣升值的良好預期，如果人民幣不升值或者沒有預期的那麼快，融資成本就提高了。」北科大經濟管理學院教授趙曉說，國內房地產市場發展格局在變化，暴利時代結束的可能性很大，房企的成本越大風險也就越大。

由於中國存在資金管制，在境外融到的錢如何進入國內存在很多障礙。「通道是存在的，但有一些障礙，障礙越多，融資的成本就越大。」

廣發證券分析師瀋愛卿指出，目前市場因調控成交量下滑很厲害，銷售回款比較慢，房企經營狀況日益下滑，對債務利息議價能力也不斷下降，從而陷入舉新債還舊債，債務利息成本越來越高的惡性循環，最後高昂的融資成本就成了壓倒房企的一座大山。

華高萊斯國際地產(北京)有限公司副總經理公衍奎則表示，短期而言，內地的房地產市場仍充斥著不明朗因素，高息舉債蘊藏著巨大的風險；且在優先票據的協議中，大多數條件對舉債者來說都比較苛刻。因此，讓利回款，才能熨平高息舉債帶來的高風險。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)