房地產不調控 房價早已回落

2010-08-31 14:38 作者:熊鷺

自1998年以來，中國房地產宏觀調控政策一直在發展與規範之間搖擺，總體上也促進了房地產市場的規模發展，滿足了部分居民改善居住的需求。但不可否認，在具體調控思路、方式、政策內容上，還存有較多問題。

1998年至今，政府對房地產市場進行了四輪調控：1998年至2002年，政府出臺了信貸、稅收、土地供給等一系列鼓勵房地產市場發展的政策。2003年1月至2008年8月，政府主要從土地、信貸、稅收、保障性住房、房地產市場交易秩序等五個方面規範房地產市場的發展。2008年9月至2009年11月，政府從稅收、信貸、投資項目最低資本金比例要求等方面鼓勵房地產市場的發展。2009年12月以來，政府從開發商土地繳付款政策、稅收、信貸等方面規範房地產市場發展。

——1998年3月，中央政府宣布停止執行福利分房政策，改為貨幣化、商品化的住房分配政策。1998年7月，國務院提出，改革的目標是實現從住房實物分配向住房貨幣化的轉變，建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

自此至2002年12月，房地產市場宏觀調控政策取向以發展為主。房地產市場被視為1998年亞洲金融危機之後擴大內需的重要推動力。信貸、稅收、土地供給一系列鼓勵政策相繼出臺。

——2003年初起，資產市場出現過熱跡象，房地產市場轉向規範為基調。政府調控主要通過以下手段：控制土地供應量，經營性的土地一律要公開競價出讓，不准協議出讓；取消個人房貸優惠，提高購房首付，控制住房抵押貸款額度，房地產企業自有資本金比例必須超過35%以上才准予發放貸款；對個人將購買不足兩年的住房對外銷售，全額徵收營業稅等。

——2008年9月至2009年11月，國際金融危機後，房地產再度成為中國經濟「保八」的重要推動力。房地產稅收優惠等政策紛紛出籠。

——2009年12月以來，受流動性狀況及前期政策影響，中國部分城市房價快速上漲，資產泡沫擔憂顯現。房地產市場調控政策轉向。政府收緊了房地產開發商資金的土地繳付款政策和二套房政策，以營業稅遏制投機性炒房。2010年4月，國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（「新國十條」），在一個月左右時間，20多個省市出臺了房地產調控的具體細則。政府官員強調了兩個方面，要加快保障性住房建設，增加住房有效供給；要堅決抑制投機炒作等不合理需求。

總結歷次經驗，伴隨著房地產市場發展、過熱而產生的調控政策，在具體調控思路、方式、政策內容上，存在著較多問題，主要為住房供給與需求層次不匹配，市場化手段使用不夠，可能加大了市場和經濟波動，忽視了房地產市場運行的內在規律，過於擔心資產價格泡沫破裂的危害等。

1998年國務院明確提出，深化城鎮住房制度改革的目標是建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策；同時明確提出，最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。而目前，中國的城鎮住房供應體系卻是以市場價商品住房為主，另外兩個層次的住房供給嚴重不足。缺少多層次的住房供給來滿足多層次的住房需求，造成供給與需求不匹配，是目前房地產市場存在的最大問題。

在這種背景下，政府對房地產的調控，使用行政手段較多，市場化手段使用得不夠，對於解決實際問題的效果不顯，甚至造成多種弊端。房價上漲過快，直接控制、打擊價格是行政化手段，控制需求則抑制了經濟增長，控制土地供應是使過熱的市場火上澆油，市場化手段是規範市場秩序、放開房地產供給。

房地產市場運行的大方向由宏觀經濟的景氣方向決定。長期看，房價漲幅與名義GDP增長率大致同步。房地產市場具有明顯的週期性，而且週期長度比較穩定，有投機高潮，也有蕭條低谷。總體而言，房價漲跌是市場經濟中的正常現象，正是通過價格波段來配置房地產資源和調節房地產供求，政府不宜直接干預價格。

相反，行政性地直接實施打壓房價，很可能加劇行業的週期性波動。房地產成交量是房價的先行指標，前者平均領先後者八個月。在宏觀經濟指標體系中，量的指標一般都領先價格指標。本輪經濟週期中，宏觀經濟先行指標大多在去年就已見頂，我們的實證分析表明，如果沒有本輪房地產宏觀調控政策，正常情況下房價今年6月左右見頂回落，租金價格今年7月左右見頂回落。

政府希望能夠準確判斷房價是否合理，再針對性地出臺刺激政策或抑制政策。但房價是否合理很難人為判斷，針對房價的政策時松時緊，客觀上可能加大了房地產市場的波動。

美國、英國等世界上較大的經濟體，都大致存在17年-18年左右的房地產週期（也叫建築週期或庫茲涅茨週期），中國房地產或許也存在這樣的週期。從上一頂峰1993年算起，2011年左右中國房地產市場可能也是一個重要高點，密集的房地產宏觀調控政策可能會加大房地產市場調整壓力。

調控宜優先使用市場化手段。除了流動性必要的總量控制，抑制高房價的根本舉措在於規範房地產市場交易秩序，改進供給制度，如科學制定住房供給規劃，根據市場需求增加住宅土地供應，規範房地產供給環節稅費，適當提高住房容積率，降低（而不是提高）住房交易成本以提高房地產市場運行效率。政策的著眼點應是幫助居民滿足合法、合理的居住需求，而不宜從抑制房地產需求和房價上漲的角度來調控。

此外，政策出臺要考慮政策產生效果的滯後期。房價、租金價格在宏觀經濟指標體系中屬滯後指標，房地產市場調控如果盯著房價，則會出現這樣的狀況：經濟和房地產市場已經處於下行週期，而調控政策還在不斷收緊。

統計顯示，商品房銷售價格指數滯後GDP當季同比增長率三個月，滯後宏觀經濟景氣先行指數六個月，滯後商品房銷售額增長率八個月，滯後房地產實際完成投資額增長率兩個月。而且，房地產政策發揮作用通常有滯後期，如果看到房價還在上漲就密集出臺調控政策，可能會對實體經濟產生較大損害。實際情況是，隨著宏觀經濟先行指標、一致指標漸次見頂回落，房價、租金價格自然會隨後見頂回落。

成熟市場經濟國家大多徵收房產稅，也存在利率週期性調整，但這些通常不是針對房地產市場的。房產稅並不是調控房地產市場的理想工具。從世界各國開徵房產稅前後房價指數的情況看，開徵對土地、建築物按市場價值徵收的房產稅，並不必然達到抑制房價的目的。如果房地產市場的需求彈性較小，那麼，徵收房產稅有可能抬高了房價，抑制了市場的正常交易活動。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)