德國房價何以能十餘年不變

過去10年間，德國房價始終保持較低水平，德國的名義房價每年僅上漲1%，而德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。德國房價10年不漲，甚至在金融危機時仍繼續保持平穩態勢。其中最根本的原因是德國獨具特色的房地產政策。

第一，德國政府制定了明確的住房福利政策。德國憲法規定，「德國是一個高福利國家」，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。因此，雖然德國政府特別是地方政府掌握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價來增加當地政府的房租收入或稅收收入。

第二，德國政府通過完善房地產市場機制抑制高房價。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，都有詳盡的建房規劃，住房建設依據人口的需求而定，基本滿足每個家庭有一套住房的需要。完善的房屋租賃市場，為保證德國房價的穩定起到了很好的牽製作用。德國有嚴格的租房法，出臺了一系列鼓勵修建租住房屋、保護房客權益的政策。目前，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中77%都是「租房族」。德國政府還鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷。目前合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。德國的房地產評估獨立於政府之外，評估員只對自己負責，並不考慮政府、委託人以及個人的經濟利益，市場上的房地產價格則取決於獨立的房地產價格評估機構。

第三，德國完善的信貸制度為穩定房價提供了金融制度保障。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。

第四，德國政府通過嚴厲的稅收政策抑制投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%—1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。這些嚴厲的稅收制度極大縮小了房產商和炒房者的盈利空間，使他們投機房地產無利可圖，只得放棄炒作房地產。

第五，健全的法律機制為穩定房價提供了法律保障。德國法律規定，如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%，即為「超高房價」，構成違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價沒有降到合理範圍之內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的50%，則為「房價暴利」，便觸犯了《刑法》，構成犯罪，可以判處3年徒刑。這些法律不僅抑制了國內炒房者的投機行為，而且還有效抵制了「海外炒房團」干擾國內房價市場穩定的投機行為。

德國的房價10多年保持不變的奇蹟，給我們提供了很好的借鑒模式。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)