房價上漲是錢的問題

2010-08-21 15:23 作者:水皮

房價是個非常糾結的話題。

新浪網上的房價走勢調查有近20萬網友參與，認為未來房價不會下跌會繼續上漲的居然達到35.3%，領先會大幅下跌的比例高達10%，但是與此同時，75.3%的網友又表示近期不會考慮買房。

這恐怕是眼門前的中國國情。

儘管大家從內心認為未來房價會繼續上漲，但是還是希望政府的調控能在短期收到效果，盼望房價出現鬆動與下降。

長期和短期就是如此困擾著我們。

相比之下，美國人要簡單的多，美國政府給第一次購房的人每套的補貼高達8000美金，第二次購房的人也有6500美金，計畫原來就執行到4月份現在又要延遲到9月份，儘管美國政府已經對「兩房」補貼了1450億美金，但是美國財政部長蓋特納表示，沒有政府對住房融資市場的支撐，美國經濟下滑的危險將加劇。

中國和美國的情況是如此的不同，美國政府百般刺激，房地產市場就是疲軟不振，而中國政府多管齊下，房地產市場就是僵持不下。

錢不是萬能的，但是沒有錢是萬萬不能的，美國是如此，中國也是如此。

2009年中國經濟的強勁反彈，房地產功不可沒，經濟刺激計畫兩年才4萬億，但是房地產當年的交易金額就達6萬億，相當於社會消費零售總額的一半。儘管房地產並沒有列入中國政府的十大產業振興計畫，但是房地產得到的政策扶持力度實際上是最大的，那就是把註冊資本金的比例從35%調整到了20%，這意味著房地產行業的槓桿效應一下子從3.5倍擴大到了5倍，資金流被迅速放大，更何況有2009年高達9.59萬億的銀行信貸投放為背景，社會資金想不進入地產都難，國企頻頻成為「地王」是一種必然，房價出現翻倍也是一種必然，當然泡沫不可持續也是一種必然，溫總理誓言要扼制房地產投資和投機需求更是一種必然。

問題在於如何讓流動性繞道而行。

控制信貸規模是一種手段，提高信貸成本是一種手段，加大稅收調控也是一種手段，但是治標不治本。

所以我們會看到一個極有意思的情景，雖然都認為房價會下跌，但是任志強和潘石屹對資金流的認識卻截然相反。任志強認為開發商錢多的是，起碼還可以維持相當長的一段時間，不但今年，明年，也可以過日子，指望開發商沒錢了，指望大跌了，抄底，門都沒有，因為房價如果跌20%-30%，政府比開發商更急。而潘石屹的觀點正好相反，第一是以後開發商沒有足夠的錢從銀行拿到貸款，第二是國十條規定，以後的收入為銀行監管，而開發商能用的錢裡面70%-80%來自預售收入，現在開發商一半活錢變死錢，該花的還要花，能收的卻收不回來，從錢上看，很緊張。

潘任兩位對資金的不同，反映的恰恰是我們房地產調控最大的糾結，那就是中央政府和地方政府的矛盾和衝突。中央政府管金融，地方政府管土地，控制金融風險是中央政府的目標，加大土地出讓的財政收入是地方政府的利益，與其說地方政府是開發商的代理人，不如說開發商是地方政府的代言人。也正因此，萬達集團的董事長王健林才語出驚人，解決高房價要靠制度改革，尤其是涉及中央和地方利益調整的財稅制度的改革，國土資源部也才會罕見指證大量開發土地的閑置主要責任在於地方政府。

立法禁止炒房，一方面體現的是社會公平原則，另一方面對於規範中央和地方政府的行為，協調上下的共同利益恐怕也是一個好的選擇。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)