任志強：開發商降價已成為必然

2010-06-25 14:43 作者:任志強

都在盼望著房價的下跌，似乎已成為媒體、官員與社會的共識。無論是改革的調控還是部分民眾的抱怨；無論是媒體的評論還是網路中的熱議，降房價都已成為社會和諧穩定的前提？

經濟學告訴我們的是供求關係決定著價格，但價格也有其特有的彈性作用，價格低則需求可能增加；價格高則需求會被價格抑制。當兩者之間找到了平衡時，價格就均衡了。但這個價格是隨著供求關係變化的。當價格高時，利潤增加吸引投資者進入生產環節、產量增加則改善供求關係，價格就下來了；反之價格低，利潤減少會抑制投資，產量減少則價格就上去了。

中國的豬肉與糧食價格的波動都證明了這種供求關係決定的價格。

但許多商品在產品稀缺時價格會上去，而剛性需求則不管價格是否上去也會有人購買，比如鹽和食用油。當產品供給充分時，價格會下去。但是需求是穩定的，並不會因為價格下去了需求就增加，如鹽和食用油。

商品房的年供應總量約為500萬套，按城鎮家庭戶數計算僅為2%，加上二手房的交易量不足5%，而城鎮按家庭戶數計算的成套住房總量僅有0.77。不管是買是租都遠遠未能滿足城鎮家庭戶數的居住需求，很明顯是總量不足的階段。並且住房套面積的中位數僅為76平方米，遠遠不能滿足適足的生存條件。三、四代人居住於一套住房之中的家庭戶數佔家庭總戶數的比重超過了66%，改善性需求的潛在能力巨大。

從人均一張床到戶均一套房，再到人均一間房，知道提高生活質量的人均多於一間房，這是一個漫長的發展階段。中國尚處於住房成套率低於1:1的水平，更說明總量的嚴重不足，加上城市化的高速發展過程和年齡結構特殊性所加速的家庭分裂過程，住房問題就成為了當前中國城市化中的突出矛盾。

其實中國的住房私有化率已經是世界第一了，高達80.4%，家庭財富中住房所佔的比重遠高於大多數國家。但住房條件太差繼續改善，這就形成了供求之間的矛盾加劇。因此從土地的源頭開始由供求關係決定著高地價，從商品房環節出現了供不應求導致的房價快速上漲，並且因為房價的上漲快於GDP和收入的增速讓社會矛盾加劇，影響著城市化的進程。

尤其是2008年的降價之後，在刺激政策的推動之下，這種剛性需求爆發性的在低價位上增長，很快就讓供大於求的局面轉變成了嚴重的供不應求的局面，於是價格開始隨之而暴漲，並漲幅迅速的超過了GDP增長和收入的增長。

需求本就存在，價格降到合理的位置再加上政策優惠的催化作用就迅速的變成了購買力。但生產卻有一個漫長的週期，無法在短期內形成巨大的供給量，自然就在價格上逐步反映出來。這一輪的價格上漲應歸功於寬鬆的貨幣政策和積極的財政政策、以及優惠的刺激政策。

2008年房價出現了快速的下滑，原因在於中國兩防的政策改變了經濟增長的預期，緊縮的二套房貸政策抑制了改善性消費需求。注意不是需求不存在了，而是政策抑制了需求，否則就沒法解釋2009年的銷售上漲了。加上全球性的金融危機，為保證現金流的運轉，開發商普遍性的降價了。

這種降價與真實的需求無關，而是整體的經濟下滑改變了預期，加上政策的抑制雙重作用讓價格下降並不拉動需求增長。

2008年的降價大約分為三種情況：一是降價之後可能還有薄利；二是降價之後完全沒有利潤可言；三是為了現金流的生存，虧損也要降價。保生存是第一位的，盈利已經讓位於生存了。只有極少數的現金流充足的企業維持著原有的價格但已無漲幅可言了。

今年的降價遠沒有在調控政策出臺之後迅速的出現，雖然銷售下滑的速度遠大於了2008年，但價格的波動則小於2008年。一是因為2009年的豐收讓更多的企業手中擁有了大量的現金；二是2009年的救市政策讓許多開發商對未來抱有幻想；三是中國的宏觀經濟並未出現緊縮和通脹（至少目前還沒有那麼嚴重的通脹），那麼有為什麼要降價呢？於是政府與民眾在期盼著的大降價暫時尚未出現。

那麼是否真的應該降價呢？

網民們都說我是堅持房價應該上漲的「天下第一人」，因此也成為了網民們認為是最該打的人。是的，按照中國現狀的發展情況分析，在未來的一、二十年中，中國的房價仍將始終處於上漲的趨勢。今天我仍堅持這種判斷，但我並不認為中國的房價上漲的幅度應快於或大於收入增長和經濟增長的幅度，特別是在政策的刺激之下產生的過快增長。在貨幣超發下產生的資產價格過快增長，並不是一種合理的增長，有可能破壞中國的宏觀經濟。

特別是人口輸入較快的城市，房價的上漲不是由本地居民的收入水平確定的，而是由外來財富的匯聚速度與程度決定的。而人口輸出地城市則在指令計畫的土地供給制度下，房價仍處於較低的水平。

因此，我認為並且在呼籲，部分房價過快上漲的城市應適當的控制價格上漲的幅度，包括合理的調控現有的銷售價格。不是供求關係中價格不應上漲，而是在國家無能力用擴大供給的方式解決增加供給來平衡價格時，就只能用行政的手段來強制性的限制和抑制需求，讓庫存迅速增長，並迫使開發商無法維持合理的現金流，那麼就可能出現強制之下的被動局面。

在中國行政命令的手段既可以讓經濟從低谷迅速的爬升，同樣也可以將某一行業的上升變為下降。雖然這並不符合經濟的規律和市場經濟的原則，但卻能有效的防止某些因經濟問題而帶來的政治風險，能在短期內給經濟調整留下一個必要的空間。

也許與2008年不同的是，現在的房價給了開發商降價的餘地，2009年的價格回升讓開發商的房價有了盈利的空間，不至於像2008年虧損也要銷售房子以保證現金流。

問題是沒有一個開發商知道應如何降價，應降多少是合適的，因為這個消費需求的下降不是經濟與市場的供求關係變化所引發的，而是行政措施的重壓之下扭曲的。這個扭曲是沒有經濟數據支撐和無法判斷的。也不知道這個行政措施會否成為一種長期的政策。

銀行用壓力測試的方式可以計算出房價下跌對壞賬的影響，但如果社會、媒體將這種測試誤導為市場的預期則是危險的。而開發商卻無法用這種測試的方式知道消費者是否買賬，畢竟這裡只有政治而無市場規律可言了。

尤其是兩級分化的局面開始出現了。一線的重點城市中，房價過高、上漲過快且嚴重供不應求的城市，房價已出現了波動，庫存已出現了上升，甚至超過了2008年的庫存。但三、四線城市和部分二線城市的房價原來就處於低位，目前正處於上漲的過程，消費需求也在增長。這就形成了可能在不該降的城市降了，反而銷售暴增；該降的城市降了，銷售反而下降，因為人們仍在希望有更大的降幅出現。買漲不買落的博弈不僅在股市中會出現，在樓市中也會出現。

沒有明確的目標與預期，成為了當前股市與樓市低迷的主要原因，股市天天喊已進入了合理的價格區間，但仍沒有資金進場，仍處於較低的指數階段。樓市也許同樣會在這種局面下出現僵持的階段。

在強制的政策壓力之下，降房價已成為了主色調，降已成為了一種必然。但降到多少卻是一種心理、精神、資金與戰略的博弈過程。中國的宏觀經濟也成為了博弈中的犧牲品。每次經濟下滑時，房地產業就挺身而出成為拉動投資與經濟增長的主力軍。同樣每次的經濟過熱時，房地產業就成為調控的重中之重，此次也是同樣。

不從土地供給上增加、不從貨幣總量上控制，而以房價為目標的調控必然導致這種難題的出現。

為了政治降價是必然的，否則中國的經濟必然出現下滑的趨勢。宏觀經濟的下滑也必然帶來房地產的困境，這是所有人都不願意看到的現象，最終也必然出現房價的下調。與其是魚死網破，不如各退一步，共同挽救中國的經濟平穩增長。

開發商的主動降價時可能做到的，但降價之後的市場則一定是消費者說了算。如果消費者在博弈中仍不滿政策的限制性條件，則降價就不再是讓消費增長的必要條件了。

但願政策非市場化時，市場仍保持理性，否則中國的經濟就難以在政策的扭曲中於獨木橋上表演平衡能力了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)