樓市步入深度調整 新一輪降價潮來襲

2010-06-23 16:01

6月20日上午，燕郊新盤天洋城三期開盤，售樓處內「震撼底價」的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價公開發售。而今年4月，天洋城二期樓座的均價曾達到11000元/平方米，與此相比，該項目售價已「明降」30%。

「這應該是國十條新政之後，北京市及周邊降價幅度最大的樓盤。」資深地產人士蔡鴻岩指出。6月以來，北京不少樓盤步入降價行列，打折促銷力度逐漸加大。「如果付全款，通州、望京等區域內的在售項目基本可以打到9折，部分項目的折扣甚至低於85折。」業內人士預計，下半年，地產調控仍將從緊，隨著新房銷售率的持續低迷，降價潮將逐步蔓延。

調價補量

北京通州區新盤金隅•花石匠將於近期開盤，預計銷售價格為16000-18000元/平方米，開盤當天認購1萬元可抵10萬元。「現在的價格基本接近去年底的水平，我們可以接受了。」項目售樓處內看房的徐女士對中國證券報記者表示。花石匠離城鐵起始站約1公里，該區域新房價格曾漲至22000-24000元/平方米。

在嘗到「零成交」的苦澀後，房地產商開始調「價」補「量」。「以今年4月份的價格水平定價，房子必然賣不動。下調10%-20%後，剛性需求才會逐步進場。」亞豪機構副總經理任啟鑫表示。

地處西四環外的遠洋沁山水•上品於6月18日開盤，銷售均價26000元/平方米；與周邊同品質二手房售價相比，該項目均價低1000-2000元/平方米。開盤5天以來，銷售平穩，截至6月22日，沁山水•上品393套預售房源中，僅剩餘62套「可售」，另外331套均已「預訂」或「聯機備案」，銷售率達84%。

降價30%開盤的天洋城三期，200餘套房源在當天便告售罄。「現在，降價幅度大的項目，銷售狀況就十分理想。而價格未鬆動的項目，基本上是零成交。」中原三級市場研究部總監張大偉指出。

根據搜房網數據監控中心的統計，6月中上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中(不含別墅、商住樓、保障房)，147個項目出現「零成交」，其中包括5月份新獲預售證的柏陽景園、保利•西山林語等項目。

儘管開發商「打折風」不斷上演，但是成交均價並未出現大規模下降。統計數據顯示，與5月份相比，6月上旬僅有15個項目成交均價出現下滑。其中，3個項目降價幅度超過2000元。

亞豪機構統計數據顯示，6月中上旬，京城新開盤項目整體開盤均價為23540元/平方米，而5月同期的整體開盤均價為25081元/平方米，6月開盤均價降幅僅6.1%。

中原地產華北區總經理李文傑分析，目前房價下調已經達成共識，開發商遲遲不降價的主要原因是如何制定降價的幅度，偏低或者偏高都可能出現負面影響，所以較為謹慎。他預測，7月份房價出現實質性下調的可能性很大。

供求逆轉

調控之下，大量投資性購房需求退出市場，與此同時，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內造成了樓市供大於求的局面。

據亞豪機構統計數據顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面積為24.9萬平方米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環比5月同期，期房住宅成交套數下降41.8%，實際成交的期房商品住宅套數下降40.7%。

另據統計，截至6月20日晚，6月北京取得商品房預售證期房住宅項目共有8個，合計提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.68萬平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

從單日成交量來看，6月份實際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套，最低2日的日成交量僅有30套，這對於北京在售的近200個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑。

截至6月22日，北京市可售期房套數為11.24萬套，可售房屋面積為144.88萬平方米；其中住宅套數為5.87萬套，可售住宅面積760.89萬平方米。

亞豪機構任啟鑫認為，從存量房源看，目前北京市場的供需比超過8比1，說明供應量出現較明顯的過剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企開發熱情相對高漲，而根據北京市建委的預售管理規定，入市項目須一次性推出全部取證房源，從而導致近期樓市量增價縮。此外，新增房源戶型呈現出明顯的縮減態勢，比如首開智慧社、潤楓欣尚的套均供應面積都在70平方米以下，相應套數增加，供過於求的態勢更為明顯。

資金吃緊

「今年，總公司給我們的銷售任務是30億元，但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。」一家大型地產公司北京區域的銷售總監坦言。

業內人士指出，房地產企業的運營資金中，超過三成來自商品房預售款，銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。今年以來，房地產開發企業的資金來源增速持續回落。其中，定金及預收款回落明顯。

21世紀不動產分析師認為，在銷售回籠資金嚴重受阻的情況下，開發商的資金鏈條將不會順暢。今後，開發商資金吃緊將是一種常態。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發和銷售受阻的房企以及負外債的上市公司，可能會面臨著資金鏈斷裂的危機。

中國指數研究院威廉亚洲官网 報告顯示，今年5月以來，中華企業、世茂股份等10餘家房地產上市公司公布了其信託融資計畫，總融資規模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

今年以來，綠城中國等房企在高負債率的情況下繼續拿地，銷售放緩後，這些公司可能再度面臨財務困境。「2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之內繳清土地價款，這意味著，高價拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。」

以綠城中國為例，2009年公司456億元的地價款中，已支付200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。2010年，公司又購買一批土地，地價款為90億元左右。另外，綠城今年的在建項目達102個，在建面積超過1200萬平方米，新開工面積將超過800萬平方米。

一位證券分析師指出，根據綠城2009年年報，公司持有的現金可以償付短期債務，但由於該集團項目多布局在華東地區，銷售回款受到房地產新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優勢，因此在2010年下半年公司的財務狀況有惡化的可能。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)