出租惹禍！華人新移民2套房產被沒收

鄭女士在中國是一個事業有成的企業家，在廣西擁有大量房產，2001年移民時賬上存款已超過百萬加元。她在移民前就認識了老移民張先生(化名)，張對她們一家從移民落地、辦理證件等都照顧有加。

在中國就經營房產出租業務的鄭女士在接受記者訪問時表示：當初她剛來到加拿大語言不通，立刻想到了購置房產出租養生的辦法。她一次就準備投資購置兩套住房，計畫一套自住一套出租。張先生勸她資金要分開匯入，以免引起麻煩。鄭女士就先後分別匯了5萬和7.5萬加元到張先生賬戶上，她也自帶了部分資金用於首付。她表示，張先生一直很講信用，兩筆匯到他賬上的資金都如數交給她付房款。
    
2002年10月她首先以首付30%房款，在萬錦市購置了一套房產，然後又按計畫返回中國，第二套住房還沒有交接。張先生就幫鄭女士出租第一套房屋，據張先生給法庭的書面報告稱，他於2003年初在本地中文媒體上刊登廣告出租房屋，很快就找到一對年輕人租客。
    
鄭女士找到租客之後就離開加拿大，租客2003年2月入住就開始種大麻，並且直接從電力主線竊電，被電力公司發現舉報，4月便被約克區警方查獲。張先生因為經常出入該房而被警方拘捕，房客則一去無蹤。鄭女士得知此事之後於5月提前返回，看到才轉眼之間房屋就被變得面目全非，非常生氣和痛心。
    
鄭女士聲稱：經過庭審張先生最終脫罪，但經過後來若干年的官司和逐步披露的案情，她個人認為房客涉嫌與張先生串通一氣種大麻，且她認為張先生也知道那對租客的下落，但推脫得一乾二淨，只剩下她這個可憐的房東。
    
鄭女士在接受記者專訪時表示，整個事件不僅僅是她的房屋遭到破壞，由於鄭女士在購房時，先後有巨額匯款進入張先生的賬號，隨後購買房屋，而張先生又找來租客種大麻，張先生的前妻另案種大麻罪成立，控方認為這有可能是一個犯罪團夥。沒有足夠的證據，但控方仍然認為鄭女士的資金來源和用途可能與犯罪有關，經過7年的漫長庭審，法庭決定沒收她兩處房產。
    
談及此事鄭女士更是覺得自己太倒霉，買了房子首次出租就遇到大麻客不說，找的律師也是什麼事不做。她也是通過朋友介紹找到一名西人律師，由於文化差異，西人律師對她這種隨意就把錢轉到他人賬戶上的做法感到詫異。鄭女士表示，他們不理解華人的行為，比如說我們有時候嫌匯款麻煩，在當地找一個中國家人需要匯錢的，這邊把錢打到他賬號上，中國那邊找個親屬換人民幣就行了，這在西人中是不可能行得通的做法，她說也說不清楚。再加上語言不通，最終連她的律師都不相信她是清白的，也就不把她的案子放在心上，出庭經常遲到或者就不去，也不收集對她有利的證據，比如她在中國本來就有的成功生意，常年的稅單還有張先生的供詞等，律師都不收集，法官因為她無法證明資產來源，而終判沒收她的房產。
    
鄭女士稱：經過長達7年的庭審，原來對她百般刁難的檢控官慢慢發現，這個被告有些怪。一般來說，真正的大麻屋主大多希望快刀斬亂麻，盡快交罰款，找機會趕快賺回來。買房子也只付5%首付，一旦被查什麼都不要了，因為時間陪不起。有打官司的幾年時間，再種大麻也收了幾十茬了，堤內損失堤外補。但鄭女士是個例外，為了自己的房產和清白，愣是打了7年的官司。鄭女士說檢控官也看到她的律師毫不負責，時常不出庭也不提供有力證據，最終以檢控官獲勝而告終。這些情況導致檢控官也開始反思，認為鄭女士案中有冤情，開始幫助她向法官申請人道求情，希望不沒收她的房產。也幫助鄭女士投訴她的律師，並希望得到律師協會的賠償。
    
據鄭女士介紹，律師協會看到這宗律師完全不作為的投訴前所未見，竟然以為律師和她串謀騙取律師協會的賠償，搞得鄭女士四處碰壁。而檢控官的上司也反對為她翻案。
    
鄭女士稱，這次慘痛的出租和曠日持久的官司，讓鄭女士付出了沈重的代價。據她介紹，她聘請首個律師花了5,000元，後來找的那個她認為是不負責任的律師前後花了4,500元，案發後維修房屋花了8,000元，因竊電電力局罰電費5,000元，空氣檢測費8,000元，銀行貸款處理12,000元，後來翻案聘律師看資料用去8,000元，換律師看資料又用了2,000元。現在律師每小時200元，已成驚弓之鳥的她四處和律師諮詢已經用去了5,000元。她為此案前前後後已經用去了8萬多，如果加上兩棟房產幾年來付的款被沒收的話，損失已經接近70萬。
    
鄭女士對記者說，我都不知道該相信誰了，律師再貴只要收錢辦事就行，就擔心收錢不辦事，耽誤時間還要賠錢。比如說如果2003年就把房子收走，這剩下六年來她也不用每月付貸款，現在可好幾年來每月供款都要充公了，損失越來越大。
    
就大麻屋的問題，開辦大麻屋解決方案公司的科諾克(Dana Curnock)在接受記者採訪時說：「如果一個尋求租屋的人看上去印象不錯，也出示了證件(可能是假的)，甚至一下子付了幾個月的租金，什麼條件都答應。這不說明什麼，而且很有可能你掉進了一個陷阱，未來損失的不僅僅是房租，還有巨額的維修費用，甚至是失去自己的房產。」
    
精明的科諾克看到裝修大麻屋的市場很大，就開辦了這個特殊公司，負責警方查獲大麻屋的後事料理工作。記者與他聯絡的時候，他正在Milton勘查一個大麻屋，匆匆驅車趕來，採訪期間還接了幾個預約電話，看來大麻屋還真的不少。
    
看到記者對他的職業毫不瞭解，他開始詳細地解釋。如果警察查封大麻屋之後，警察會把種植大麻的設備拆除，把大麻搬走，留下的會是一片狼藉。科諾克得到這個大麻屋地址名單之後，便會上門造訪。因為警察搜查之後，會將該住宅查封，斷電並貼上一張黃條子，上書：「不安全房屋、禁止居住」。三週之後電力安全局ESA (Electrical Safety Authority)將房屋斷電，市政府會要求屋主在60天內，對房屋進行維修檢測，達到符合居住標準。
    
他的公司就是負責清理遺留下來的爛攤子，包括除霉、空氣檢測、牆體恢復，具有官方認可的簽字權。而這其中花費則根據實際情況各不相同，比如除霉在1萬到3萬之間，法律授權費2000 -10,000元，衛生檢測在3,500-10,000元，返修費5,000 -60,000元。之所以價格很高，他解釋是因為需要從基礎結構上把霉去掉，有的需要還新的干牆板，蒸汽清潔所有縫隙等，這樣才能通過空氣質量檢測，工程量比較大。
    
因此說出租房一旦被用作大麻屋，損失租金事小，後續處理的花費絕對不菲。不少房東為此背上沈重的包袱，有的工程公司不具備簽字資格，房東一般首次遇到這種事情，往往飢不擇食，隨便找一個公司就來做。結果花了大價錢卻不能通過市政府認可，科諾克把這類房東稱作第二重受害者。隨著投訴的增多，各個市政府開始注意這一行業的混亂問題，正在逐步建立一個合格企業名單。
    
科諾克表示以往房東採用不得不付巨款整修的方案，現在不少有預謀的大麻屋業主僅僅付5%的首期付款，一旦事情敗露就撒手而去，把這個包袱甩給銀行。銀行在半年前的做法是先雇他們這樣的清理公司，把一切做好再把房子放到市場上銷售，這樣做往往週期很長。因此，現在銀行的做法是把房子收回來，就直接掛牌銷售，誰願意要誰要，新業主自己去辦整修和審驗的工作。一般買這樣房子的人也不是自住，往往是低價買入裝修後高價賣出。
    
地產經紀陳先生向記者表示，他知道太古附近一個大麻屋就是這種情況，買主買下40萬左右，整修一新賣出50多萬，前後也就是幾個月的時間。
    
眼見過眾多房東被大麻客欺騙的故事，科諾克也總結了不少防詐騙的經驗。他表示，不少種大麻的租房子用的都是假證件，雖然地址姓名照片一應俱全，如果你真的按圖索驥，一准找不到這個人。他說最簡單的方法是到信用局調查租客的信用記錄，假證件是沒有信用記錄的。或者讓租客提供前屋主作為介紹人，以便瞭解其以前的經歷，不過要小心騙子會介紹自己的同夥做前房東。
    
除此之外，別圖省事一定要簽署租房合約，註明每月要來看一次房;不要一次收幾個月的房租，最好每月上門收租;要求租客買房屋保險，保險公司等於變相檢查租客身份的真實;索要租客的電費單，如果用電量過高說明家裡有大功率設備，或者幾乎不用電也不行，租客有可能乾脆是偷電種大麻;還有一個方法就是告訴鄰居房屋出租出去了，要他們幫助照看有沒有異常，留下自己的電話以便告知。

Nestmann 諮詢公司總裁Mark Nestmann曾經過做過20年的罪案記者，具有豐富的調查經驗，寫過十幾本有關資產保護的書籍，目前也是美國律師協會和專業記者協會的成員。
    
他在2007年撰文指出，在加拿大如果你的私人財產懷疑與犯罪有關，而你又不能證明那些財產是清白的，政府就會沒收。這種沒收是民事案件，不能通過刑事辯護來抗辯，也就是說無物業主人可能沒有被控任何刑事罪名，而財產無法證明與犯罪無關即可被沒收。
    
安省從2001年引進民事沒收法案，用來對付日益猖獗的有組織犯罪活動，允許省政府罰沒那些直接或者間接由犯罪所得，或者部分或者全部有犯罪活動所得的資產。
    
但實際上，沒收法案主要是應用於處理大麻屋案件。大部分大麻屋業主都聲稱他們對種植大麻的犯罪事實毫不知曉，自己也是受害者。但是不知情在民事沒收法中不能作為有效的辯護理由，按照加拿大《人權憲章》要求，個人的無罪推理在財產案件中無效，業主需要證明財產的合法來源。
    
安省總檢察長2007年的報告中稱，之前4年的170宗訴訟案中，已經罰沒財產總值360萬加元，其中將近100萬元撥給當地警方，由於成效顯著全國又有5個省仿效安省推廣沒收法。不少真正的犯罪份子，在購置資產的時候都採用低首付，高額貸款，使警方認為沒有什麼油水而放棄沒收。
    
萬錦市政府的資料顯示，從2006年12月20日到2009年5月，萬錦市發現46棟大麻屋。依據加拿大保險局2004年的估算，維修大麻屋的平均花費在41,000元左右，這個數字不包括租金的損失。約克區警方發現大麻屋之後，要通知所在市政府，警方負責拆除大麻種植設備，清理走種植的大麻和犯罪份子所設的秘密防範機關(陷阱、暗器等保護措施)，隨後交由市政府委託專業人員再作進一步處理，直至達到居住標準為止。
    
萬錦市政府在接到警方書面通知之後，在一定時間內要安排人員上門檢測，然後作出決定讓屋主如何整修房屋。一般來說先封門禁止公眾接觸，委託專業人員進行空氣等專業測試，簽署施工令允許維修人員對房屋進行重修，如果仍然無法達標則對房屋完全推倒重建。
    
加拿大大麻屋無處不在，已經成為嚴重的社會問題。戶外種植也是比較常見的手法，科諾克表示戶外種植大麻為了遮擋視線，一般會在地面上挖坑，把大麻種下去之後不至於太高，周圍的雜草和灌木可以起到遮擋的作用。還有一種方法是在大麻上方30厘米的高度設置網罩，不讓大麻向垂直方向生長只能橫向蔓延，正常情況下大麻會長到1米左右。
    
警方通常對曾經種過大麻的開闊地格外重視，可以藉助飛機對地面觀察，紅外成像裝置除了可以探測到溫度過高的房屋之外，也可以探測到混雜在其他農作物中間的大麻，大麻種植者後來選擇在松樹或者柏樹下種植大麻，以減少熱輻射外泄。如果在室內種植，犯罪份子也採取在房屋內外覆蓋隔熱材料，來躲避直升飛機紅外探測。
    
警方除了空中紅外探測之外，通常在深夜或者凌晨，利用手持紅外觀察設備進行地面紅外探測。那時室外溫度較低，比較容易探測門窗外泄的高熱。但是警察在沒有搜查令的時候也只能從公共區域，比如人行道、馬路等處觀測。如果有明顯的紅外證據，可以憑此申請搜查令。
    
因此犯罪份子經常用密封窗戶的方法來防止熱能外泄，有的甚至用磚或者混凝土把窗戶封死。還有人為了減少熱量，一個地點僅僅種植銷量的大麻，加熱燈耗電量在2000W以下，避免與鄰居相比過熱。還有人乾脆將加建空心牆，製造房中房，中間隔層用空調製冷，防止熱量外泄。也有人把下水道當做排氣管道，防止從屋頂大量排熱引起懷疑。
    
科諾克曾經在Lindsay處理過一個華裔農場大麻屋，被捕的華裔婦女買了一個農場之後，在廢棄的馬廄(草料倉)裡開始種大麻。為了防止因用電過量引起懷疑，就買了大功率發電機，放置在住宅的地下室裡，以掩蓋巨大的噪音。從住宅到馬廄間埋設粗粗的電纜線，為大麻屋提供電力。由於長期無人居住，耕地荒蕪，引起了鄰居的懷疑。鄰居冒險潛入農場內，發現了大麻屋的秘密，隨即報警。