劉明康無意吐真言

在中國房地產泡沫風暴的中心海南，博鰲亞洲論壇匯聚各界精英，銀監會主席劉明康的一番話被廣泛誤解。

劉明康先生表示，我們必須要把一套房、二套房進行區分，在首付要求、利率議價方面都必須有所差別。商業銀行有權在銀監會下限標準上，提高二套房首付比例，目前北京、上海等高房價地區的部分商業銀行已提高了二套及以上房子的首付要求。比如，在北京的有些銀行已自主審慎地將二套及以上房子首付比例提高到60%。

此話一出，市場嘩然，認為銀監會即將對二套房貸實行首付六成的新政。不到半天，銀監會緊急闢謠，指出劉明康發言遭到誤解，不過，銀監會同時指出，銀行業金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。

劉明康先生的話被廣泛誤解，是因為具有強大的市場基礎。房地產市場資金量如此之大，房價如此之瘋狂，銀行何必火上澆油，為房價上升推波助瀾？銀監會雖然出面澄清，卻澄清不了以下事實——如果房地產繼續瘋狂，而政府稅收等政策遲遲無法推出之時，縮減金融槓桿是最安全的辦法。

房地產泡沫最大的風險在於，吹大了信貸泡沫與貨幣泡沫，而信貸、貨幣泡沫反過來吹大了資產價格，最終泡沫大到不可收拾。

2009年是貨幣泡沫吹大了房地產泡沫，劇量的投資與信貸使房地產行業不差錢；2010年可能情況不同，隨著房地產市場節節上漲，反過來吹大了中國的貨幣泡沫。由於房地產價格節節上升，房地產被作為最重要的抵押品給銀行，銀行由此擴張信貸，房地產價格越高意味著信貸的規模越大。雖然影響我國基礎貨幣的主要因素是外匯佔款、財政存款、金融公司債權等，儘管2009年中央銀行基礎貨幣增長率持續下降，但廣義貨幣供應量仍然顯著增加——基礎貨幣增長率僅為14.1%，遠低於2007年~2008年25%~35%的水平，但由於商業銀行貸款迅猛，貨幣乘數飆升到4.11，導致廣義貨幣增長27.7%。貨幣的狂亂，導致資產品價格與原材料價格節節上升，助推通脹預期，投資者在貨幣貶值的焦慮之中不斷購入資產，進一步推升了廣義貨幣的發行量。

如果不控制中國的房地產市場，如果房地產市場金融槓桿過長，中國的信貸市場根本無法控制。

殷鑒不遠。金融槓桿過長、信用體系失控導致了美國的次貸危機，貨幣與資產徹底失控。美國的房地產最後成為美國信貸之源，購房者可以用低利率甚至零利率借貸，由於房價節節攀升，購房者可以通過上漲的房價繼續向銀行抵押購買二套房，進行消費信貸。如果說美聯儲通過國債擴張信用，那麼，美國各金融機構則通過不斷上漲的房價創造信用。美國創造出了龐大的衍生品市場、龐大的影子市場，由於數據造假、鏈條過長導致房貸風險無法對沖，節節上升的房價把美國最大的金融機構也繞了進去，在賣給全球投資者之外，手中還持有大量衍生品，進行資產的組合配置。一旦大型銀行、投行、基金垮臺，美國的信用體系徹底垮臺，資金鏈條徹底斷裂。

中國的房地產如果不加控制，將重蹈日、美的覆轍。中國房地產價格泡沫風險像美國一樣大，只不過表現形式不同。美國的危機是金融衍生品與信用鏈條過長造成的，中國的危機是基礎貨幣發行之後信貸過大、貨幣乘數急劇上升造成的，房地產下挫將造成抵押品價值下降，銀行直接出現大量呆壞賬，要由全體納稅人買單。

抑制房地產投資炒作，最好的辦法是推出物業稅、不斷加息提高炒房者的借貸成本，但目前物業稅在擬議之中，推出時間遙不可測，加息將導致地方政府與大型企業成本急劇上升，惟一的辦法就是直接縮減房地產的金融槓桿。

如果說購房者需要百分百支付現款，房地產抵押物不能創造信用，房地產市場相當於一部現金吸納機，吸入之後不再回吐。那些炒房、炒地者在用自己的真實財富與資產泡沫抗衡，贏面很小，而銀行的風險則會節節下降。這相當於將資產泡沫危機轉嫁給炒房者，由炒房者拿出真金白銀來做實資產。事實上，不必百分百現款支付，只要首付比例達到六七成，銀行的風險就會下降一半。

劉明康無意之中吐真言。通過降低金融槓桿比例，政府希望控制房地產泡沫，讓貨幣、讓銀行等抽身而退。開發商拿地首付不是要支付一半現金了嗎？地方政府的借貸風險敞口不是要一一排查了嗎？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)