別讓房價調節變成「逆調節」

2010-04-11 22:53

房地產市場對於政策的調控有著驚人的「抗藥性」，甚至出現報復性的「逆調節」。幾乎每一次調控，都會為下一次反彈打下伏筆。

國家稅務總局日前重拳出擊，要求加強土地稅收繳納清查工作，其中包括嚴格清算土地增值稅。有專家稱，嚴格徵收以土地和地上建築物為徵稅對象的土地增值稅，有利於遏制房地產開發商的拿地衝動。

土地增值稅不是新設稅種，在這個關節上強調從嚴清算，足見國家稅務總局的良苦用心。對於久旱盼甘霖的廣大「蝸居」一族來說，政府每次出臺房地產新政，都心存疑慮：這項措施可行性幾何？能否把望不到頂的高房價降下來？

通過多年政府與房地產市場的博弈發現，房地產市場對於政策的調控有著驚人的「抗藥性」，甚至出現報復性的「逆調節」。縱觀幾年來，政府不斷出臺的調控政策，幾乎每一次調控，都會為下一次反彈埋下伏筆，「調控-觀望-反彈」成為「路徑依賴」。如2006年，「國六條」出臺，雖使2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數以下，全國70個大中城市房屋銷售價格同比仍然上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。2007年，市場經過一段觀望後，再度出現房價大幅上漲的一個高峰，全國住宅平均售價增長率達到16.86%。

國土部在今年3月10日才下發通知，要開發商在拿地時一律按照底價的20%繳納保證金，成交後，需在一個月內繳清成交額50%的首付款。就在數天後，這項旨在提高開發商拿地的資金門檻，擠出非理性因素，通過技術手段降低地價，從而避免因地價上升引發的房價上漲的政策，卻被「央企製造」的「地王」無情地打破。

嚴格清算土地增值稅會不會重蹈「逆調節」覆轍，不但抑制不了房價，反而火上澆油，拉高房價呢？這種可能性是存在的。作為局部利益的微調，它並沒有傷到房地產商的「筋骨」，一些房地產開發公司可能會遭遇較大的稅負壓力，即使這些公司不通過非法的手段，如弄虛作假、偷稅漏稅、賄賂有關人員等進行規避，在房地產市場處於買方市場的語境下，他們也能夠輕易地將成本轉嫁到消費者頭上。如果政府管治失效，這項政策拉高房價的風險是存在的。

在尋找房地產調控政策遭遇「逆調控」的蹤跡背後，除了地方政府的土地財政依賴，折損了他們執行中央調控政策的積極性以及房地產巨大的市場需求之外，房地產調控政策的延續性與穩定性差也是重要成因。政策調控，多半限於頭痛醫頭，腳痛醫腳，某個階段某種問題突出，就貼一塊「制度創可貼」，根本達不到治本的效果。

面對調控的困境，印證這樣一個判斷：房地產管治需要有涅槃的勇氣，從房地產的定位、政府職能轉變到地方財政結構，都有重新審視、重新定位的必要。房地產過度市場化，容易導致投機過度，穩定市場價格的慣常市場手段，在巨大的投機性需求面前顯然無濟於事。

我們固然不能回到過去政府包辦一切的年代，但也有必要反思房地產的定性與定位，確定其市場性與公共性，釐清市場與非市場、市場行為與政府行為的邊界。此外，優化地方政府稅收結構，加大保障房供給，減少對土地財政的倚重，進而出臺一攬子政策，才能扭轉「逆調節」的尷尬。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)