別急著買 美國房產市場肯定還有一跌

美聯儲上星期公布了政策緊縮的計畫之後，人們對房地產市場前景的擔憂明顯加重。市場分析師們認為，隨著利率的回升，處境艱難的房地產市場可能遭遇二次滑坡。

美聯儲主席伯南克關於貨幣政策轉向的講話在房地產市場分析師們看來可不是什麼福音。它意味著去年政府為了穩定房地產市場的崩潰而採取的多種強有力的措施即將結束。這給房地產市場今後的走向增添了新的不確定性。不少市場人士對此都捏著一把汗。

加州經濟諮詢機構Beacon 經濟學公司的創建人克里斯托夫·索恩伯格(Christopher Thornberg)對美國之音說：

「美聯儲購買了房利美和房地美兩大房地產融資機構發行的房貸支持證券中的85%。這些計畫將在4月底結束。之後呢，美聯儲將酌情拋售這些證券。與此同時，房貸利率上漲是毫無疑問了，從現在的5%提高到6%到7%也是合理的預測。」

美國現在的30年房貸利率平均低於5%。分析師們普遍認為，對於房貸來說，這是一個極低的利率。隨著美聯儲政策的調整，這個低利率的時期即將結束。按照歷史的經驗，利率上升，房價下降。美國房地產市場將再次進入一個動盪階段。

經濟學家索恩伯格對美國之音說：「美國房地產市場之所以能夠在去年年底得以穩定下來，原因之一是，低得令人不可思議的利率，它吸引了許多買主。但是，利率一漲，房屋的需求，無論是新房還是二手房，都會再次下降。可以預測，去年好不容易聚集的一些市場熱氣將會喪失。房價也會下跌。」

索恩伯格認為，房價不會攔腰斬半，但如果再下降10%到12%，這也會給許多房主帶來新的壓力，引起新一輪失贖房屋數量的竄升。

據房屋信息網站Zillow.com近日公布的數據，去年第四季度，美國房主所欠房貸價值高於房屋本身價格的人數明顯增加，從第三季度的21%增加到21．4%，佔全國房主總人數的1/5。也就是說，美國每五個房主中就有一人的房屋價格低於該房屋的貸款數量。

Zillow.com 的首席經濟學家斯坦·漢弗萊斯(Stan Humphries)在一份文字講稿中說，今後幾個月，大多數地方的房屋市場都可能會出現房價繼續下跌的現象。該公司預測，全國房價可能會在今年6月份到達此輪房地產市場衰退的最低點。之後，該公司認為，房價會在相當長一段時間裏保持極為緩慢的回升。

美國知名的金融專家羅伯特·查普曼 (Bob Chapman)認為，融資成本提高之後，美國房主還貸違約和失去房屋的情況勢必惡化。新一波失贖房屋飆升勢必會拖累經濟復甦。查普曼說，現在名義上的失業率為9．7%，但實際的失業率為22．5%。房地產市場的惡化不僅會加重失業問題，還將影響到整體消費者的消費能力。

不過，加州聖迭戈Point Loma Nazarene大學的首席經濟學家琳·裡澤爾對房地產市場前景的分析要樂觀一些。裡澤爾認為，房地產市場經過過去兩年的調整，其基本面已經得到很大的改善。在政策調整期間，市場動盪是避免不了的，但是還不至於拖累經濟重回衰退。

她說：「房地產市場的基本面看來確實正在改善。市場上待售房屋數量已經下降了不少。其次，房屋建築的下降幅度是巨大的，意味著供應增長的速度要低於需求增長的速度。第三，房價在過去幾年的大幅度回落使得房價跟消費者的收入水平更為平衡。而且就業市場在今年會有進一步的改善。」

裡澤爾曾經擔任美國銀行投資戰略公司的首席經濟學家。她指出，美聯儲今年回收刺激措施的步調將是謹慎而漸進的。如果反向操作可能引起市場的劇烈震盪，或者失贖房屋的急劇增加，美聯儲已經表示，它會考慮回頭繼續購買房屋支持證券。聯邦短期貸款利率也不會上調過急，所以長期房貸利率的回升也不會太快。

裡澤爾女士預測，到今年年底，30年房貸利率將會從現在的5%上升到5．85%，而不是7%。