地王是中國樓市最大的騙局

2010-02-03 23:18

什麼是地王？地王就是中國樓市最大的騙局。這個定義將要被歷史證實是正確的。中國樓市有很多騙局，地王只是其中之一。這幫傢伙，為了炒買炒賣哄抬房價，為了最大限度的掠奪普通城市居民的財富，編織了一個一個謊言，吹起了一個一個泡沫。現在，這些謊言和泡沫就要破滅了。

2009 年11月20日，名不見經傳的大龍地產以50.5億元高價拍下北京順義區後沙峪天竺22號地，這塊地也成為2009年北京土地市場總地價和平均樓面價的雙料「地王」。但此後不久就有人質疑大龍地產支付地價款的實力。大龍地產1月28日發布的年報稱，公司2009年實現營業收入17.48余億元，同比增長 1174.08%；歸屬於上市公司股東的淨利潤3.3887億，同比增長1425.6%。截至報告期，公司總資產為30.06余億，貨幣資金為2.55 億。

就是這麼一家公司，需要15年才能支付地價款。2月1日，因為大龍地產發生繳納地價款的困難，北京市國土局官方網站發布的「取消大龍地產順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地國有建設用地使用權出讓競得資格的公告」作了回答，同時國土局公告還稱，大龍地產已交納的2億元競買保證金將不予退還。即使大龍地產有能力支付地價款，也根本沒有能力開發，因為樓面價是周邊同等容積率的樓盤房價的兩倍。

順義天竺22號地規劃建築面積 169126平方米，容積率大約為0.62，是2009年北京推出的容積率最低的一塊住宅用地。據測算：如果將順義22號地的樓面價控制在每平方米3萬元內，將該地塊一半做成獨棟別墅，一半做成聯排別墅，售價每平方米五六萬元，才基本有利潤。而要賣到五六萬元是根本不可能的。但是，地王一誕生，周邊的房價應聲而漲。

同樣，2009年所拍出的地王，除了商業用地外，所有住宅用地的地王，面臨的是大龍地產一樣的命運。開發商給全國人民開了一個天大的玩笑，這個玩笑把房價推得老高，回過頭來才發現，原來開發商買的麵粉不是麵粉，而那個麵包的價格已經比必勝客的披薩餅都貴了，而這些披薩餅已經賣給了原本只能吃窩窩頭的人，這些花了披薩餅的錢買了窩窩頭的人，現在才知道受騙了。

其實，整個 2009年的地王，所謂的麵粉貴過麵包，只是為了忽悠房價。那麼，開發商為什麼要花這麼大的代價去炒高房價呢？那開發商不是太笨了嗎？其是開發商一點也不笨，只是聰明反被聰明誤，反算了卿卿性命。如果做個詳細解釋，那就會發現，開發商原來不是在買麵粉，而是在買碼。他們在買的是全球最大的超級賭場的籌碼，正在做著一夜暴富的美夢，嘴角還流著饞水。

去年12月30日，我在央視財經頻道《今日觀察》評論時說，地王並不是為了開發住宅賺錢，很多是為了上市融資和資產配置，所以不在乎地價，而在乎這塊地是否在市中心或者他們認為好的地段。

現在再把2009年的地王全部過濾一片，我們很快發現，這些地王除了商業用地和廣州地王是個例外，其餘全部都不可能開發，原因是樓面價全部過高，不可能有購買力支撐。我們先來說說，廣州地王為什麼是個例外，主要原因是，這塊地王總價儘管高達255億，實際樓面價才4000多元，而且，內部配套全部由市政府規劃建設，所需費用已計入地價不計入房價。所以，這個地王是個例外。其他地王只有三種結局：

一種結局是退還給政府。像大龍地產這樣是一種方法，損失保證金，把地退回去，地王從此也就成了歷史的印記，而且還比較體面。當然也有的可能要求退地重拍，上海在2007年就有這麼一個地王，11.2億拍出來，把周邊的房價拉高了，而樓面價太高根本無法開發，於是開發商要求退地重拍，只拍出了5億，加上損失1 億保證金，比作地王時整整少了5.2億，這才勉強可以開發。

二種結局是修改規劃。北京廣渠路15號地王，把周邊的房價拉高2000元，現在倒好，要求修改規劃，增加高度20米，這20 米做得好可以給這個項目增加100億的銷售收入，而整個地王也才40億，試問，規劃這麼一改，還叫什麼地王？公平和正義又在哪裡？一言九鼎，一錘定音，定不了這個音，還叫什麼地王？

三種是久拖不開發。著名的2007年的長沙地王，廣州、深圳、東莞、上海、北京、杭州、南京、成都等城市，均有這樣的地王，不管風吹浪打，我自巍然不動。也許有人會問，國家有法律規定，兩年未開發無償收歸政府，為什麼不收回？這就要看後臺是誰了，房地產是官商勾結的一個怪胎，法律在他們眼裡視如糞土。

2009 年中國樓市最大的騙局，就是地王。地王不僅僅是一場秀，而且是實實在在的把周邊房價拉了起來；地王也折射出當代中國的亂相，讓世人知道原來官商勾結僅是如此荒謬；地王同樣告訴人們，大量的地王被放大無數倍，作為主要資產上市圈錢，正嚴重威脅著資本市場和金融安全；地王，騙高了房價，騙取了老百姓買高價房，最後，也會騙了地王自己。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)