曝光！美女售樓小姐的那些貓膩

2009-12-19 19:22 一、土地使用年限

案例：

當有客戶問：你們的土地使用年限多少年。

答：40年

回答的是實話，但是有可能這塊地已經囤積了10年或20年，那麼業主入住後就無法享受到40年的土地年限了。土地期屆滿後，政府未規劃此地，所有業主需要再一次支付土地出讓金，土地的價格以當時地價計算(土地價是會波動的哦)。這是大家容易忽略的一個問題，很多人只關心土地是"劃撥"還是"出讓"，單單瞭解這一點不夠。很多有眼光的開發商，為了追求最大利益而囤積土地，待可銷售時，土地使用年限已經過了很長時間了。對於土地使用年限，合同上有明確記錄的，不要忽略。

二、別看沙盤，看設計規劃圖(我們稱藍圖)

案例：

問：你們小區會設計垃圾庫嗎?

答：會。

如果湊巧，垃圾庫就修建在你們家樓下，如果這樣問，售樓小姐絕對不會說就在你樓下的。

如果你聰明多問：在哪裡。售樓小姐會按照藍圖的位置告訴你準確位置(比如說在20號樓與22號樓之間)，但絕對不會用手指著你樓下說是這裡。銷售房屋，沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美...，雖然是按照一定比例做得，但是難免誇張。因此，沙盤只能夠做為瞭解大概位置的參考，不能完全信任，要看就看設計規劃圖(報紙那麼大張的，用藍色墨水列印的那種)，那時經過備案後定稿的，開發商會上面的尺寸、物體修建，更改機會很小。

三、別看戶型模型，看戶型圖及總平面圖

案例：

問：這房屋有窗戶嗎?

答：有

的確每間房屋都有窗戶，但是為什麼採光不好，因為窗戶開在狹小的採光井裡。模型很漂亮，不要以為開了窗，採光就很好，拿起總平面圖(一層樓每套房的佈置)看看，你的窗戶前是對著外面的世界還是對著一面牆，一般電梯公寓的次臥室、衛生間等會遇到這種情況。

四、保溫節能材料

案例：

問：你們的房屋採用保溫節能材料了嗎?

答：嚴格按照國家標準採用新型保溫節能材料。

保溫節能材料種類太多了，有板材的、顆粒的，不用想，都知道一整塊保溫板貼在外牆上比顆粒材料的效果好得多。目前提倡建築要使用保溫節能材料，這樣能大大地節約能源，提高你的居住環境，一定要擦亮你的眼睛，那一些材料才能做到真正的節能。

五、對辦理產權證時間的約定

案例：

問：請問什麼時候能辦理產權證

答：交房後XX天辦理，合同上有明確規定的，到期未辦理，我們會承擔責任的，您放心。

售樓小姐說得頭頭是道，感覺無懈可擊，但是同樣有不清晰的地方。客戶原意想問何時能拿到產權證，而售樓小姐回答的是何時去辦理，無形中為開發商爭取了時間。辦理產權的速度從一定程度上表示了一個開發商的誠信度和實力，開發商為突現優勢，一般合同上約定的辦理產權的時間不會太長，但是為了更保險，需要銷售人員為他們無形中爭取更多的時間。

六、辦理產權證的手續費 　

案例： 　

問：產權證和土地證由你們辦理嗎？ 　

答：由我們辦理，相關稅、費你們出。一般開發商會為業主代辦兩證，但是代辦沒說不收手續費阿，不要以為這"稅、費"就只是交給相關單位的費用，可能還有好幾百代辦手續費，呵呵，要問清楚啊！

七、物業管理費(主要針對電梯公寓) 　

案例：

問：物業管理費多少 　　

答：0.6元/㎡每月。客戶想，不貴啊，天，開發商算了還有你算的，電梯公寓單電梯的每月的運行費攤到業主頭上少不了0.5元/㎡，就6角，做得出來嗎？　　這個0.6是開發商為促銷提出的第一年0.6元/㎡?月，那麼客戶又要問了，那麼一年之後呢，售樓小姐會說：由你們業主委員會定啊，我們和現在的物業管理公司只簽定了一年的合同，到時候成立業主委員會有權利決定物業管理公司及物業管理費。對於這個回答，客戶會以為佔便宜了，但是實際操作起來會困難的，首先，業主委員會難成立，規定入住率達到60%以上，召集三分之二以上的業主共同選舉才有資格成立業主委員會，誰來發起成立？物業管理公司？他們不會的；業主發起？誰又有那麼多的時間和精力？其次，業主物管公司和業主委員會難以達成一致，炒了他吧！我也不多說了，看看新聞吧，物業管理公司難炒啊！

八、關於團購、內部認購期房等 　

開發商會想方設法的規避責任，以"排號"、"借款"等方式對外認購住房籌集資金，那段時間，開發商會以誘人的折扣吸引客戶，對於認購期房，不受法律保護，最好不要購買。至於想買低價房的投資者，應選擇信譽好、實力雄厚、名牌大型樓盤，相對安全一些。

九、關於其他一些費用 　　

大部分開發商還是按照國家政策辦事的，儘管有時候打點擦邊球，國家要求不收取初裝費，開發商照辦，但是不排除一些不按政策辦的開發商。現在開發商加上這筆費用，有可能是他們在開發那塊地的時候國家沒有制定該規定，他們已經向相關部門支付了這筆費用，那麼算了客戶頭上是少不了的；但是在規定出臺後，開發商才開發地但是仍收初裝費那就是開發商有點過了，這種情況你可以到房管部門投訴，但是按正常情況沒多大意義(不是反動話語哈，只是個人意見)，你只有選擇買與不買，或者和他們經理協商能不能免了這筆費用。

十、關於施工改變規劃 　　

如果開發商沒有按照之前的設計規劃建造，通常情況下，正規的開發商會按照顧客提供的有效地址寄出函件，告知你們這一情況，並且會提到賠償或同意退房等協商條款，客戶可根據實際情況來處理權力。但是開發商在沒有告知客戶的情況下就擅自改變規劃，那麼開發商就違規了(商品房買賣合同上有關於設計變更的權力和義務)，買方可以通過向主管部門投訴或向法院提起訴訟等途徑爭取合法權利。但是在實際中，遇到這種情況最好的辦法還是約集幾戶利益共同受損的買家到開發商售樓部座談，記住哦，最好是售樓部，就算到總經理辦公司洽談效果都沒有售樓部好噢，一句話，會哭的孩子會多得一點奶喝。