美國房地產市場現狀

2009-12-05 21:24

 

過去兩年來，美國房地產市場持續低迷。較低的價格刺激了房屋銷售，但迫在眉睫的房屋法拍潮和高失業又給房產市場前景蒙上陰影。

有誰知道房產市場何時才能復甦呢？如何知道自己房產的價值？怎樣獲得更優惠的按揭貸款？可以投資法拍屋嗎？

(大紀元記者宴宇編譯報導)近年來房地產市場鬧得人心惶惶，讓人們難以捉摸。根據，第一美國貸款績效(First American Loan Performance)房價指數從2000年1月至2006年4月期間，美國房屋的平均價格上漲近一倍。但自那以後，平均房價下降約30％。而在拉斯維加斯大都會地區，價格降幅達53％；在邁阿密則達39％。在這些地區，約四分之一的按揭貸款家庭拖欠還款甚至被迫法拍房屋。

如今您房屋的價值可能更多地取決於您鄰居能否保住他的工作，而不在於您房子是否有充足光線和壁櫥儲藏空間了。在這樣一個四分五裂、變化無常的市場把舵航行，確實需要一些指南。地產雜誌Real Deal提供了以下資訊。

1、美國的房地產市場已開始復甦了嗎？

房地產市場今年確有癒合跡象，但大肆吹噓"市場恢復"沒有鑿實依據，也經不起考驗。

與2008年時嚴重蕭條的水平相比，房屋銷售有所增加。掛牌出售的待售房屋的數量也有所下降。那些附近有工作機會和好學校的法拍房屋成為首次購房者和尋求出租房屋投資者們的"搶手貨"。

據按揭貸款銀行家協會統計，670多萬按揭貸款家庭，約佔總貸款家庭數的13％，拖欠房屋還款或正處於法拍程序過程中。他們中許多人最終會失去家園，使得更多的房源流入市場。失業繼續上升，除非就業恢復增長，房產市場不太可能呈現持續復甦勢態。

雖然中等價位房產供應量有所下降，但房源依然充足。而許多地區高檔住宅供應大量過剩，價格仍有可能長時間持續的下落。

2、房產市場何時才能走出低谷？

可能不會有什麼明確的轉折點。每月指標，如房屋銷售和價格，逐月無規律反彈，很難看出其基本趨勢。在不同地區，房地產泡沫破裂結束的時間也會不同。例如，在與華盛頓特區相鄰，往返便利的維吉尼亞郊區，房產價格令人垂涎，可能早已走出低谷；而在佛羅里達州的一些地區，可能還需要幾年時間，才能為那些待售公寓房找到買家。

很難用您所在的某個州或某個大城市的總體情況來判斷您家周圍房產市場的情況。如據Otteau估價集團評估，在新澤西州的薩米特 (Summit, NJ)，因為有好的學校，且往返曼哈頓僅45分鐘的火車路程，平均房價在9月份比去年同期上漲了1.2％。而在新澤西州的大西洋城，由於過度投機性公寓建設和度假需求疲軟，平均房價較上年同期下跌約12％。

3、如何能知道所居住地的房產市場是否改善？

瞭解房產供應情況的其中一種方法是，詢問一家當地信譽好的房產經紀人，幫您統計出在您的城市中，有多少房產正在出售，以及根據目前的銷售速度，市場需要多少個月才能"消化"掉這些房源供應。通常如結果超過6個月，則說明供應量過高，賣方可能不得不降低其出售的房產價格。

另一種獲悉您社區房產的"健康狀況"的方法是，計算一下您周圍挂"出售"牌和空置的房屋數量。如果在同一街區內，有超過兩處的這樣的房產，特別那些無人照管的房產，可能就是個很不好的跡象。

在一些地區，掛牌出售房屋的供應量大幅回落。但是隨著新一輪的法拍房屋高潮，許多地區房屋供應有可能再次膨脹。許多當地報紙會刊登有關法拍屋申請的信息。

需求很大程度上取決於就業市場。美國勞動局統計數據提供了大都市地區的失業率。同時，地方機構體提供了當地就業市場的數據，如今年9月份的失業率最低的是北達科他州俾斯麥(Bismarck, N.D.)，僅為2.9%, 而最高的則是加州埃爾森特羅(El Centro, CA)，高達30%。來自穆迪Economy.com的房產經濟學家西莉亞.陳認為，招工標誌可以成為一個有用地方指標。如果您看到周圍有更多的招工標誌，說明您所在地區的經濟可能開始復甦了。

4、如何能知道我房產的價值？

除非將您的房產投入市場出售，否則您真不知道它究竟能值多少，而且其中一定程度來自於您的運氣好壞。誰知道對您家房屋風格和鄰里環境傾心的買主是在第一天出現還是第二百天呢？

有些網站 - 包括Zillow.com，HomeGain.com和Cyberhomes.com - 提供個人房產價值的估計。這些估計主要依據是最近時期附近房產的銷售情況，在某些情況下，與目標房產的實際出售價格大相逕庭。但他們通常能提供出一處房產大概的價值。

通過向當地代理諮詢和瞭解與您房產極其相似的那些房產最近的出售價格，您的估計可能會更接近於您房產的實際價值。如果想更加精準，又不介意花費數百美元的話，可以聘請專業的評估師來估價。

5、是否應該投資法拍房產？

也許不應該。許多投資者追逐這類房產，但只有最有經驗的才知道如何避開所有的陷阱。受託人或警長出售，拍賣的房屋是"以其現狀出售"為基礎，到您獲得所有權前，沒有規定的檢驗程序。若您購買後發現，白蟻在地板擱柵大快朵頤，這是您的問題。要購買法拍房，你必須在一、兩天內支付付出100%的房款，所以你需要的大量現金或從投資者那裡獲得特殊的短期貸款，而這種貸款的利率約為18％。因此，我們還是把對法拍房產留給那些時間、膽量和現金都很充足，並對當地市場瞭如指掌的人士吧！

6、如果還在租房住，現在是一個買房好時機嗎？

很可能是。即便還沒有觸底，大部分地區的價格已遠遠低於其高峰期。不要欺騙自己說您可以在房市谷底準確抓住時機。但也不要感到壓力，急於購買，因為在許多地區，充足的房源供應可能會持續多年。

但一般來說，除非您買打算在一處房產居住至少4年或5年，否則沒有什麼意義購買，因為交易成本 - 包括房地產經紀人和按揭的佣金收費都很高昂。

但現在顯然是租房的大好時機。許多房東迫切需要招徠租客。根據紐約的一家研究公司Reis Inc.統計，國家公寓第三季度的空置率為7.8％，為23年來的最高。房東們正用減租並提供免費的平面電視或免去數月租金等等優惠，以圖留住和吸引租客。

有些公寓業主甚至不惜"虧本經營以得到些出租收入，用來填補其一部分費用支出"。

7、怎樣可以獲得更優惠的按揭貸款？

條件是您得有一個良好的信用記錄，與您收入相配的適量債務，同時能夠充分證明您的收入來源。對有一份工資收入，並在同一僱主處工作超過兩年的人來說，提供收入證明輕而易舉。但對那些年收入變化相當大的自雇者們，要證明收入來源就難得多了。

科羅拉多州博爾德的按揭貸款銀行家婁.巴恩斯給出的條件是，借款人的信用評分要達到740或更高（以300 ~ 850為評分範圍），並有能力支付至少20％的首期付款，可以獲得無起源費、利率為5% 的30年期固定利率按揭貸款。如果您的信用評分是680，這個利率數字會跳轉到約5.5％。

如不能支付至少20%的首付，通常您的貸款需要附加一份聯邦住房管理局貸款保險。那意味著您得支付額外的保險費用給聯邦住房管理局 (FHA)。

高檔住宅的貸款成本高昂。如所謂的巨額貸款 - 在一些最高住房成本地區是指超過729,750美元的房產，而在最低成本地區則指超過417,000美元的房產 -根據一家金融出版商HSH Associates，上週巨額貸款30年期固定按揭貸款利率平均為5.95％。

8、如果房產"在水中"，我該怎麼辦呢？

至少很多人與您處於同樣境遇。根據Zillow網站數據，大約20％的獨戶業主住房按揭貸款欠額超過他們目前住房的估計價值。

如果你能負擔得起每月還款支付，最近也不需要搬遷的話，這可能不是一個大問題。但是，因為這樣是房產很難、有時甚至不可能獲得按揭貸款再融資，若您不得不出售目前的房產，您就得遭受損失。有些人雖然有能力支付月按揭還款，但仍舊認為不值，因為他們預計房產價值無法恢復到以往的高峰值，與其每月支付高額的還款，不如租賃相似的房屋，以低得多的費用來支付每月的租金。

9、如果現在購房，能享受稅收減免優惠嗎？

據本月國會批准的稅收減免擴大和延長計畫，許多人如在明年4月30日前購房/簽署合同購房，以作為自己主要住居住宅，並在6月份前完成交易，可以享受稅收減免優惠。對首次購房者，稅收優惠高達8,000美元，而對在過去的8年中，連續擁有一處住宅至少達5年之久的購房者，優惠金額為6,500美元。個人申報者年收入不超過145,000美元或聯合申報者年收入不超過245,000美元的購房者，均可享受到該優惠政策。

10、如果我的房產被法拍，多久我的信用記錄才能修復？

根據您的情況，這也許得3至5年，您才有資格獲得由政府保險的家庭按揭貸款，條件是您能按時支付帳單，重建信用記錄。在長達7年的時間裏，房屋法拍會是保留在您信用記錄中的一個污點。在這期間，即使您獲得另一筆貸款，您的利息成本很可能會提高。Fair Isaac公司是一家提供分析信用記錄工具的公司。其副總裁湯姆.奎因建議，如果您準時支付賬單，保持信用卡餘額很低，也沒有申請太多的信用卡，那您就可以"慢慢地逐步改善"您的信用得分。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)