如果人民幣大貶，中國樓市必定大跌
淺析2009年中國經濟運勢

2009-04-11 22:39 作者:海神 G20峰會當地時間4月2日下午在倫敦閉幕，經過激烈辯論，達成了多項協議：

1、 在2010年前全球動用5萬億美元刺激經濟

2、為世界銀行和國際貨幣基金組織（IMF）等增資1億美元，在對IMF提供的5000億美元當中，中國將承擔400億美元，日本和歐盟各承擔1000億美元。增資後，IMF的資金規模將擴大至現在的3倍，由2500億美元增加到7500億美元；IMF增發2500億美元的特別提款權（SDR）分配給各成員，以增強流動性。IMF出售部分黃金融資幫助陷入困境的發展中國家。

3、 加強金融監管，有必要對所有具有系統性影響的金融機構、金融產品和金融市場實施監管和監督，並首次把對沖基金置於金融監管之下。信用評級機構和企業高管薪酬都將受到更加嚴格的監管。

4、 打擊"避稅天堂"，稍後會公布被列入"避稅天堂"的名單。

5、 反對貿易保護主義，促進全球貿易和投資。

6、 同意設立總額至少2,500億美元的基金，用於貿易融資，以促進世界貿易，幫助全球經濟復甦。

美國人獲得了全面勝利，說明美國的實力依然不減，中國只得到了面子，並沒有獲得實質上的好處。甚至需要和人爭論才能把香港和臺灣從黑名單中去掉。美國的主要主張在這次會議上獲得了貫徹，而且似乎IMF仍然是美國人掌控，中國提出的超主權貨幣都沒有成為會議議題。

法國總統再次使出了自己的殺手鐧，威脅退出本次G20金融峰會。然而，人們已經對他的手段感到厭倦。去年夏天斡旋喬治亞危機期間，薩科奇的手腕就已經被人們看透。薩科奇想要向人們證明，自己是帶領他人重塑金融世界的第一人。事實上，薩科奇屢次強調加強全球金融監管重要性的做法，正是對本國情況的回應，因為是法國人最為懷疑資本主義和自由市場經濟。

面對法國人潮水般的指責，薩科奇在本次G20舉行期間始終堅稱建立全球新的監管秩序的重要性，他知道自己應當把法國打造成國際舞台上的關鍵性力量，正如其在擔任歐盟輪值主席國主席期間所做的那樣。

歐盟內耗嚴重，沒有什麼進步，經濟刺激能力和幅度都不足，未來經濟前景依然不妙。不過，就像許多人事先預料的那樣，G20並沒有形成實質性的"偉大突破"，給人這樣一種意猶未盡的感覺。對於一些"敏感性"較強的重要問題，峰會的答案或多或少有些語焉不詳或是失之空洞；對於一些"爭議性"不大的細枝末節，峰會答案反而顯得有些厚重。

中國經濟確實出現了一些好的跡象。

1、城鎮固定資產投資大幅增長。1-2月，城鎮固定資產投資10276億元，同比增長26.5%。其中，國有及國有控股完成投資4486億元，增長35.6%，處於主體地位；房地產開發完成投資2398億元，增長1.0%，好於預期。房地產投資的增長除政策性住房建設的投入對商業性住房的部分替代外，商業性房地產的投入下降幅度沒有想像那麼嚴重。

4萬億投資是固定總投資可持續增長的保障。

2008年四季度到2010年底，4萬億元投資的重點投向中，基礎設施建設工程達45%（1.8萬億元），災後重建達25%（1萬億元），農村民生基建9.25%（3700億元），生態環保8.75%（3300億元），保障性安居工程7%（2800億元），產業結構創新4%（1600億元）和醫教文衛1%（400億元）。

貨幣供給量和信貸大幅增長

M2增長率遠高於17%左右的預期目標，M1增幅也明顯提高。2月末，廣義貨幣供應量（M2）餘額為50.71萬億元，同比增長20.48%，比上月末高1.69個百分點；狹義貨幣供應量（M1）餘額為16.65萬億元，同比增長10.87%，比上月末高4.19個百分點。

人民幣貸款大幅增長，但中長期貸款佔比明顯偏低。1-2月份人民幣各項貸款增加2.69萬億元，同比多增1.64萬億元。此外，3月份的新增信貸規模傳言將超過1月份，達到1.87萬億元。

2月末，金融機構人民幣各項貸款餘額33.06萬億元，同比增長24.17%，增幅比上年末高5.44個百分點，比上月末高2.85個百分點。2月非金融性公司及其他部門貸款增加1.03萬億元，同比多增7934億元，中長期貸款增加3678億元，佔比35.71%，略高於1月份35.16%，也遠低於2008年的50.12%和2007年的67.35%，也低於2008年1月的43.58%和2月的78.35%。但是，中長期貸款同比大幅增長。2009年1月和2月的新增中長期貸款額度同比分別增長74%和101%。

出口、進口和順差同時下降。2009年1-2月全國進出口總值為2667.7億美元，同比下降27.2%，其中：出口1553.3億美元，下降21.1%；進口1114.4億美元，下降34.2%。2月當月，出口648.9億美元，下降25.7%；進口600.5億美元，下降24.1%；貿易順差為48.4億美元，同比下降40.9%，而1-2月為438.9億美元，同比增長59.3%。考慮到春節因素和中國赴歐採購的影響，還不能說中國2月出口較1月大幅下滑。或許3月份的數據將有助於做出進一步的判斷。

2月份，中國工業增加值增長了11%，遠好於預期。1-2月份比上年同期增長3.8%，低於去年12月的增長水平。

但是，因2008年是閏年，2月份29天，按可比天數計算，1-2月份工業增加值累計增速為5.2%。而就輕重工業的分類來看，2月份輕工業增長了14.4%，1-2月增長6.5%，比重工業情況要好，2月增長9.6%,1-2月增長2.7%。1-2月全社會用電量同比下降5.2%，去年同期為增長11.9%。今年2月份發電量是2008年10月以來月度首次同比增長，主要受去年同期低溫雨雪冰凍災害使發電量較低、今年氣溫波動較大、抗旱用電增加、春節等因素綜合影響，發電量同比增長5.9%，工業用電量同比下降10.4%，去年同期為增長11.2%。而據業內消息人士透露，3月份全月發電量因基期較高同比下降0.7%，但環比增長。這意味著3月工業產值可能反彈。

消費還算比較穩定。1-2月，社會消費品零售總額20080.4億元，同比增長15.2%

規模企業利潤大幅下降。1-2月份，全國規模以上工業企業實現利潤2191億元，同比下降37.3%。規模以上工業企業稅金總額3229億元，同比增長8.3%。規模以上工業實現主營業務收入60601億元，同比下降3.1%。2月末，規模以上工業應收帳款39286億元，同比增長7.3%。產成品資金19802億元，同比增長11.7%。這說明企業去庫存化還沒有完成，如果有效需求恢復，則利潤還有較大的改善空間。

先行指標回暖：製造業PMI指數反彈至50以上

2009年3月，國家統計局和中國物流與採購聯合會（CFLP）中國製造業採購經理指數（PMI）為52.4%，比上月上升3.4個百分點，回到了代表經濟擴張的50以上。這是中國製造業PMI指數最近四月連續回升，繼上月生產指數、新訂單指數之後，本月採購量指數回升到54.0%。國家統計局局長馬建堂稱，這意味著中國經濟很可能已企穩回暖。

同上月相比，在PMI指數體系中，除產成品庫存指數下降1.0個百分點以外，其餘各項指數均保持上升，升幅多在3個百分點以上。其中，生產指數、新訂單指數、新出口訂單指數、積壓訂單指數、採購量指數、進口指數升勢顯著，升幅超過4個百分點。其中，新訂單指數為54.6%，比上月上升4.2個百分點；新出口訂單指數為47.5%，比上月上升4.1個百分點；生產指數為56.9%，比上月上升5.7個百分點；從業人員指數為48.6%，比上月上升2.5個百分點；購進價格指數為48.3%，比上月上升1.8個百分點，連續四月回升。

先行指標回暖：非製造業PMI重新回到50以上 中國大陸物流與採購聯合會發布的數據顯示，2009年3月，中國非製造業商務活動指數為55.7%，比2月回升13.8個百分點，比2008年同期下降4.6個百分點。該指數繼3月出現了較為明顯的回升。3月在中國非製造業PMI指數體系中，商務活動指數、新訂單指數、從業人員指數、供貨商配送時間指數和業務活動預期指數高於50%，其餘指數均位於50%以下。其中，新訂單指數較2月回升10.3個百分點；新出口訂單指數的環比回升4.0個百分點；中間投入價格指數和收費價格指數的環比均略有回升，且回升幅度相近；3月從業人員指數重回50%以上，環比回升3.7個百分點；業務活動預期指數繼續回升，3月數值為62.7%。

剛才我說了這麼多好的數據，現在該說一說一些不好的數據了。

4月2日晚，國家統計局和中國物流與採購聯合會公布聯合調查數據顯示，中國3月份製造業採購經理人指數(PMI)數據達到52.4｡而此前，知名外資投行里昂證券發布報告稱，中國3月份的PMI數據為44.8｡

事實上，里昂證券公布的PMI統計數據一向與國家統計部門的數據"相左"｡該公司發布的2月份中國製造業PMI指數為45.1，1月份該數據為42.2，去年12月份則為41.2｡與之對應，中國物流與採購業協會公布的PMI數據今年2月份為49.0､一月份為45.3，而去年12月份為41.2｡除去年12月份的數據相同外，其他月份的兩個版本統計數據均出現了明顯偏差｡

從數據分歧角度觀察，里昂的數據應該包含了更多中小企業，而官方數據則應該包含更多的國有大中型企業｡國家統計數字跨越了50這個分界線，如果從採購樣本不同的角度看，國家統計數據的良好證明國有和國有控股公司率先受益於擴張型的財政政策，比如鋼鐵､水泥等行業，而里昂證券的數據則意味著中小企業尚未有較大程度的復甦｡

因此，國家統計局數據在總體數值和統計樣本上更加全面，但是其中國有企業的比重很高，"國字頭"企業已經出現了回暖，不過，由於一季度市場處於歷史低點，從GDP角度觀察，2008年12月份6.8%的增長也應該是近期歷史低點｡想要繼續觀察PMI數據對於宏觀經濟的影響如何，還要再看二季度的數據｡

從這個數據可以看出來，事實上得益的是國有企業而廣大的民營企業和中小企業依然處境艱難。問題是中國經濟是不是真的見底反彈了。我覺得沒有這麼樂觀。

我的理由有這麼三條：第一過去5年的高投資表明中國任何一個行業的產生事實上是過剩的，特別是在外需急劇萎縮的前提下，我想不出哪個行業可以繼續增加投資，在投資的主要推動力房地產市場步入緩慢發展期和需求的主要動力外貿疲軟之後，除了國家出資的基礎建設和保障性住房建設，其他行業和產業沒有需要加大投資的必要；第二個理由是97年經濟困難時期，中國一直哭著喊著要提振內需，但是事實上收效甚微。原因不是我們的儲蓄率太高，而是教育、醫療、養老等壓得我們個人不敢消費，加上經濟分配中的不公平，使得居民手中的收入實在有限。分配不公和個人獲得過少的問題在2000年以後沒有任何改進，甚至有惡化。所以未來消費大幅上漲的概率並不大。不能指望內需提振經濟；從數據來看，居民的貧富差距沒有縮小。

第三我們能夠成功走出上一波經濟不景氣的主要原因是啟動房地產市場和外需市場。房地產需求事實上是釜底抽薪之法，以剛需的名義逼迫個人消費；而外需由於補貼和匯率低估問題使得發展很快。本次還沒有出現類似巨大成效的政策，就算是出了類似政策也不可能這麼快起效。所以現在說經濟見底有點不負責任。

如何看待房地產市場：

房地產市場方面：無論是成交還是價格都有所上升，特別是成交，同比增速很快，甚至有的城市到了2007年底時的高水平。但是需要注意的是有兩個指標，第一成交中二手房交易大幅上升。這個數據很多人都解讀為使房地產市場回暖，而在我看來恰恰是繼續惡化的前兆。

大家都只看到了成交量上升，買的人多了。可是二手房市場是在價格下跌20%之後放量的，買的人多，其實賣的人也很多。說明二手房東並不看好市場；而大量的二手房東恰恰是有錢人或者是投資客，這個說明市場是由過去一年的成交低迷之後的剛性需求支撐的。這個剛性需求是在政策面刺激和價格回落的基礎上的集中釋放的過程，是消費者對高價之後回落的一種妥協，並不是市場真正回暖的信號。另外從媒體的透露來看，開發商確實在混淆視聽，買通媒體和專家造勢，特別是找託故意製造市場繁盛現象。

現在確實有部分開放商醞釀漲價，但是我覺得是走不遠的。我們來分析：

供給方，目前其他行業都完成了去取存貨階段，唯有開發商死抗，說明房地產市場確實不同與其他市場，開發商的力量不可小視。

但是目前的存量房地產按照2007年的平均成交量夠賣1年半，按照2008年的平均量夠賣3年的，說明房地產市場的存貨本身並不低。

問題是，如果市場真的回暖了，為什麼根據國家統計局公布的數據，今年1－2月房地產開發投資增速僅增長1%，遠低於同期固定資產投資增速，顯示土地成交量和價格仍然低迷；2月全國房地產開發景氣指數繼續創下5年來的新低，比去年同期回落10.69點，70個大中城市房價同比下降1.2%，降幅比1月擴大0.3個百分點。

還有作為房地產市場的先行指標，今年以來全國土地成交並不活躍。根據北京市土地儲備中心的統計，截至3月18日，北京今年總共通過招拍挂的方式成交土地39宗，交易金額約17.7億元，土地出讓同比收入銳減九成多。

此前國土資源部數據顯示，2008年全國土地出讓總收入9600多億元，佔據全國財政收入的比例從2007年的25%降至15%。

《北京市2009年住房建設計畫》中顯示：2009年，北京市計畫新建住房2830萬平方米。其中，新建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、限價商品住房等保障性住房新增供應將達到850萬平方米。加上2008年未消化的（新增供應-銷售）125.86萬平方米，2009年保障性住房供應面積將近1000萬平方米，使得商品房的庫存壓力進一步增加。在此背景下房地產行業後市仍難言樂觀。

從需求方來看，投資需求我估計依然會下降，因為整體市場向下的趨勢未有改變，投資者心理依然比較脆弱，我認為隨著就業的惡化，租房需求可能會下降，房租收益可能會持續下跌。事實上上海和北京的高端寫字樓的租金已經下降超過20%，預示經濟前景並不好。個人房租方面統計數據很難，但是我覺得可以用寫字樓租金來替代，因為只有寫字樓租金上漲才能說明經濟在好轉，經濟好轉才會有工作，有工作才會有收入，有收入才會有投資需求啊。

自住型需求確實很大，而且不是一般的大，所以我個人認為房地產市場不可能像股市那樣下跌超過60%。我個人認為30%-40%是比較有可能的結果。

自住型需求取決於一個數字，那就是就業率。只有就業上漲了才能有源源不斷的需求。事實上目前經濟的回暖僅僅體現在大項目和大國企上，其他企業的投資需求仍然在下降。大項目：例如3G、高速鐵路、迪斯尼、地鐵、港珠澳大橋、震後重建等等。其他行業的需求，除了軍工行業，我看不到那個行業有繼續擴大投資的必要。所以可以預期的是未來的工資收入應該下降，所以不要指望剛需的支付能力上升。

那麼我們假定，如果房地產價格真的上漲了，上漲的幅度會有多大呢。是不是會像2007年那樣瘋狂呢，我覺得不可能了。如果是下降呢，應該是緩慢下降，不會一步跌到位。現在的市場趨勢仍然比較含糊。不過有一點可以肯定就是房地產市場價格絕不會狂漲了，除了發生大規模長時間的而且不出現社會混亂的通貨膨脹。

這幾天任志強和北京市社科院一個唱衰房地產市場的教授爭吵不息，顯示房地產商依然風聲鶴唳，害怕剛剛托起來的市場被澆滅，而中央電視臺經濟頻道的觀點依然是認為房地產價格應該調整。所以我個人建議繼續觀望。不要著急。

問題是如何看股市呢，我覺得股市短期內依然有可能上漲。特別是出現了大量好的經濟數據和大規模貸款之後，可能中央還有新一輪的經濟刺激計畫，所以股市仍然有上漲的可能。

另外，流動性氾濫之後居民的財富其實並沒有多少地方可以去，只能買股票，所以股市的泡沫應該還是可以繼續吹下去。但是要小心的是，目前的股市畢竟是資金市，一旦一季度季報公布之後，企業的盈利一定大幅下降，股市可能會大幅震盪，要小心被洗劫。

我的建議是做短線，玩波段，不適合長期投資。長期投資依然應該看外圍股市。

關於就業，就業市場一定是惡化的，所以大家要做好工資下降的準備。我覺得大學生要做好吃苦的準備。

我覺得現在無論是國際上還是國內還沒有出現可以振興經濟的行業或者產業。上一波是信息產業和網際網路，下一波比較有可能是的新能源和生物技術。

分析方法最重要的是透過現象看本質，換位思考。例如現在就要去想想私營老闆在想什麼，他想投資嗎？如果你是富人，你怎麼投資你的資產，房地產股票外匯？還有如果你是溫家寶應該怎麼制定經濟政策。這樣才能考慮清楚經濟的走勢。

關於投資，我覺得股票一定要買，因為現在沒有辦法，沒有什麼東西可以買的。黃金股也要買一些。作為最壞的打算。同樣道理外匯也要持有。我覺得人民幣大幅升值的概率不大，除非美元出現惡性貶值。但是不應該把所有資產放在外幣上。我覺得美元是有很大的風險，不能把外幣都集中在美元上。黃金也是一種外幣，另外歐元、挪威克朗和瑞士法郎都可以考慮。我覺得美元是有很大的風險，不能把外幣都集中在美元上。黃金也是一種外幣，另外歐元、挪威克朗和瑞士法郎都可以考慮，股票我覺得資源股比較好，石油煤炭比較好。其次是有色。基礎建設類應該不錯。但是這些都是做為參考啊。

農業投資應該投資農資。這個白雲相伴朋友說的對。我覺得現在說美元升值似乎遠了點。而且劉軍洛說的是中長期，等於沒有說。你在任何資產面前加一個中長期都是對的。例如中長期股票會漲，房地產會漲，黃金會漲，這些都是對的。中長期中國股市突破1萬點，這句話一定是對的。

股市還是會有可能上漲的。但是風險確實比較大。我覺得你現在買資源股，短期會虧，但是長期還是問題不大。可以考慮。我建議買港股。不買A股。創業板一定要去玩，因為一開始肯定狂炒，而且開始上市的公司質量一定會比較好。

老實說，我現在也看不懂黃金的走勢，但是我記得上次我在群裡的時候說過，會調整。我說這話的主要理由就是因為G20. 我覺得短期內還是會繼續調整，但是我會在調整時期買入黃金股，不一定買入黃金現貨。我之前曾經說過，黃金會是最後一個泡沫。我現在正在港股買入稀土股。但是我先聲明啊，這個只是我個人操作，我是看到基本面和技術面做的，我的操作僅供參考。

如果人民幣大貶，中國樓市必定大跌。國內的富人會把錢都捲到國外去的。房價下跌的時候，關鍵是收入下降了。需求確實會下降。所以不要指望市場會繼續暴漲。美國的經濟轉型現在肯定沒有走完，需要時間的。當然如果資金繼續寬裕可能價格還會上漲。等到這波錢放完了，銀行也沒有什麼可買的了。只能買債券了。我覺得可以考慮買入一些商品指數型的基金。黃金的走勢我覺得短期內還是會調整的。

群友問：如新東方類的培訓學校前景？

我認為培訓市場一定是火爆的。因為培訓市場是屬於危機受益類的。

另群友問對GE公司的長期看法，我覺得GE的實業沒有問題，GE的主要風險在於其資本公司。

群友問：

國債，金融債收益率太低，我會選擇高票息債券，到期收益率較高的，以持有為主，現在逐步買入浮動或者含上調利率權的債券，不知道可否？

群友問：

請問我將部分資產放貸款（親叔叔投資武夷山酒店）以年利率24%的收益在這樣金融危機的背景下是否合適 當然，前提是本金和收益是絕對有保障的情況下？是否能降低通脹對資金的影響？

回覆：
呵呵，地方債的收益要跟金融機構間的定期存款比較。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)