牛刀：二線城市房價將降40%

2009-02-10 02:37 作者:牛刀 GDP的8%要不要保，回答應該是肯定的。如果關注這麼一個數據，那是很有意思的，GDP保8%，意味著比2008年回落一個點，按照總量來算，大約為3千億，這個數字恰恰是2007年房地產的銷售收入總額的十分之一。其增長絕對值為2008年房地產銷售總收入。

理性的算，剔除社會保障性住宅的銷售收入，2009年的房地產（包括商品住宅、商業地產和工業地產）如果維持現有價格不變，預期銷售收入會跌落30%左右，也就是說相當減少9000億的銷售收入，而政府的大約9000億的投入剛好能補充商品房的銷售不足。因此，房地產銷售收入的銳減，對GDP的保8%不構成影響。

中央政府的這一著，應該是有先見之明而充滿智慧的，為徹底解決房地產的轉型問題預留了充足的時間。最近業界紛紛預測，中央政府的10大產業振興計畫，有沒有可能列入房地產業，爭論也十分激烈。現在來看，這是一個根本不用爭論的問題，房地產業自身缺陷以及導致的社會問題，同時決定中央政府不太可能在2009年來振興房地產業，市場也要求給房地產一個充分調整的過程，包括土地供應模式的調整、產品結構的調整、相應政策的調整，以及房價的調整。

中央政府保8%的決心顯而易見。鋼鐵行業、汽車行業調整振興規劃通過後，2月4日，國務院又通過了紡織工業、裝備製造業調整振興規劃。紡織品服裝出口退稅由14%提至15%；要求加快裝備製造業兼併重組步伐。接下來，有色、船舶等十大行業振興規劃中剩下的部分，按原計畫，將在3月全國兩會前陸續提交國務院常務會議審議。去年底推出4萬億人民幣刺激經濟，用於振興產業規劃、科技創新，鞏固社會保障體系，截至目前，中央財政去年12月1000億元的投資從項目到資金已經完全到位。春節前第二批1300億元的投資從項目到資金也已經完全到位。再者就是連續多次採取降息措施，同時大幅度減稅，以此刺激投資，扶持企業。今年1月1日開始，實行增值稅轉型，減輕企業負擔1200億元。

我們目前還不清楚貨幣政策有一個什麼樣的變化，現在降息和下調存款準備金率都有空間，將視經濟運行的狀態而定。如果CPI低位運行甚至出現負增長，那麼，貨幣政策的出臺頻率將會加大；如果CPI接近3%那麼貨幣政策將會有一個穩定的時期。市場的心理已經對貨幣政策要求穩定的特徵，過頻過密出臺貨幣政策，會增加資本市場的觀望，這是管理層不願看見的。接下來的問題就是，如果貨幣政策不出現重大變化，人民幣匯率保持相對穩定，那麼，房價下行的態勢將會走出一條平穩的運行曲線，有可能會在2009年實現成功探底。

在政策面保持不變的狀態下，資金決定著房價的走向。現在，全國房地產業資金缺口為一萬億左右，要解決資金的問題，取決於存款準備金率的下調，下調一個點只能釋放資金4000億，用於房地產大約為1000億，即使連續下調到12.5%，也只能解決3000億，其他的資金主要是從銷售收入上解決，也就是說，開發商必須增加銷售7000億，才有可能維持現金流。

現在的情況來了，在宏觀經濟保8%的大背景下，要增加7000億的銷售，市場的態勢將決定要有22%的降價幅度。總體22%的降價幅度是非常高的，依據區域市場的差別，有的城市全年降幅同比將超過40%，有的城市還會維持平穩運行。前期已經出現降幅較大的城市，比如深圳，完全取決於成交量的放大，對於開發商來講，要拚死維持日均成交量260套以上，要維持這個成交量，深圳還有10%到15%的降幅。相比深圳，北京、上海將出現更大的降幅。

深幅下挫的城市，是去年房價依然高位運行而成交量低迷的二線城市。只要GDP保8%的大背景不變，杭州、武漢、長沙、大連、成都、重慶等城市將出現同比40%左右的降幅。這些城市的購房人士完全不用著急，只要密切關注成交量的放大，成交量放不大，房價就會下降。地方政府的任何救市辦法，都改變不了市場的意志。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)