時寒冰:中國房價下跌序幕剛剛拉開

2006年，我寫了《中國房事黑皮書（2006）》。之所以叫「黑皮書」，有兩個意思：一是寫出房地產市場中真實的數據、信息，民眾的真實感受，直面各種問題；二是理性反思。

兩年後，中國房地產市場已經發生非常大的變化。這樣表述或者並不準確。確切的說法，應該是，影響中國房地產市場的各種因素：政策、需求、購買力、熱錢、股市等等，都在悄然發生著巨大變化。

當開發商、地方政府等樓市中的既得利益各方，仍然沉浸在暴利中日夜笙歌的時候，中國高房價還能持續嗎？當深圳、廣州等地的房價出現下跌的時候，北京等地的住房市場還能夠獨善其身嗎？在這次的系列文章中，我將對這些問題進行探討。

現在，有不少專家強調，房價的調整正在過去，新一輪大漲即將展開。而在此之前，有開發商更是強調「歷史將證明，房價永遠是只漲不跌的」。我的觀點是：中國房價的下跌序幕才剛剛拉開。我此前已經做過這樣的表述：「把深圳、廣州的房價下跌看作孤立的個例是錯誤的，我們更應該把珠三角地區房價的下跌看成是全國房價整體性下跌的一次預演。」

商品房成交量的下降，是中國房價發生重大轉折前的最後一個信號，這個看似溫和的信號，其實，正預示著一個新時代的開始。
　　
對於未來的房價走勢，我作出三個判斷：

其一，下跌序幕剛剛拉開，隨後將有幅度更大的下跌。

其二，下跌將是長期趨勢。

其三，房價的分化將越來越明顯，中、低檔商品房價格跌幅將遠遠超過高檔商品房的價格跌幅。這其中的原因有很多，接下來將詳細分析。不妨先提出一個因素：中國股市在下跌60%後，作為投資主體的中等收入者，財產大幅縮水，購買力受到沈重打擊，這對房價的影響是：第一，其對應的中檔商品房的購買力大幅降低。第二，房價下跌過程中，接盤者被提前「消滅」或套牢，房價難以找到有效支撐。因為，決定房價最重要的不僅僅是需求，而是實際購買力，缺少購買力支撐的需求是很難轉化為實際消費需求的。加之中等收入者同樣面臨著社會保障缺位難題，不得不自己承擔高昂的醫療、教育等等費用，進一步削弱了其對住房的購買力。
　　
從潛在需求來看，支撐中國房價的力量似乎是非常堅挺的，這一因素被開發商等既得利益群體用以推高房價的重要理論依據。但是，如果以購買力支持的實際消費需求和目前的商品房結構來看，中國住房市場其實是供大於求的。

中國目前（除了深圳、廣州等珠三角地區幾個城市以外）的房價，處在相當於股市6100點的位置，高處不勝寒。

中國樓市在長達10年暴利（指地方政府、開發商、炒房者三方暴利）的吞噬下已經透支殆盡，遠遠偏離民眾實際購買力的房價，下跌是難以避免的，這種趨勢將越來越清晰地顯現出來，並且，疲軟將是長期趨勢。也許，只有等到未來的某一時刻，人們才能認識到，2007年底或2008年初的房價最高點是那麼的難以逾越！

數據顯示，2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。這個數據主要指獨棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據此計算出來的美國住房的單價大約為7000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米（未裝修的毛胚房），如果加上裝修，單價大約在4100元/平方米左右。即使從絕對值上來看，中國的房價與美國也非常接近。如果考慮到美國的房價是包含土地的，而我們的房價只有70年的土地使用權，再考慮到美國的人均年收入是我們的二十多倍接近三十倍，再考慮到住房品質的差異，另外再考慮到美國的社會保障機制遠遠好於中國，我國房價其實已經遠遠超過發達國家的房價。
　　
從供需角度來看，支撐房價的力量源於住房的四種價值，即生產、居住、投資、投機。由於我們現在談論的房價一般為住宅而非生產性用房，因此，這裡著重通過對後三種價值的分析來探尋我國未來的樓市趨勢。

當房屋作為居住需求即消費需求時，決定房價的是居民的實際消費能力，通常用房價與家庭可支配收入比來表示。所謂「房價收入比」是指一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。比值越高，說明居民家庭對住房的支付能力越低；比值越小，說明居民家庭對住房的支付能力越高。1996年，聯合國人居中心出版的世界人居報告中，在對50多個國家的首都城市進行調查後認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，如達到5倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。發達國家的住房市場，其「房價收入比」基本上在這個範圍內。比如美國，其「房價收入比」平均為2.8倍。

針對我國的現實情況，國際專家（包括世界銀行專家）給出的「合理的住房價格」的「房價收入比」為3至6倍，也就是一個家庭3年到6年的收入，可以購買一套住房。據有人考證，3至6倍的「房價收入比」出自20世紀90年代初的世界銀行專家AndrewHamer，他在進行中國住房制度改革研究時，提出了這個被世行認為「比較理想」的比例，而這個比例得到了中國政府的認同。1998年，國務院23號文提出，一個地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房，其平均價格與雙職工家庭年平均工資之比在4倍以上，而當時規定的經濟適用房的涵蓋範圍是佔人口80%以上的「中低收入家庭」。

「房價收入比」定為4倍，是有關部門經過綜合評估後得出的結論。而統計數據顯示，深圳市2004年和2005年的房價收入比分別是6.52倍和9.83 倍，而2006年則飆升至15.76倍，到2007年，飆升到20倍以上。上海、北京等城市中心城區的「房價收入比」，甚至達到了30倍至50倍以上。這說明，以國際上通用的「房價收入比」這個標尺來衡量，我國房價已經遠遠超出了民眾的實際購買力。

當房屋作為投資需求時，決定房價的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來表示。所謂租售比是指每平米使用面積的月租金與每平米建築面積房價之間的比值。國際上衡量房產運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前我國的房價遠遠超出國際警戒線。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個範圍之內。不少人所購買的房屋如果用於出租還不足以償還銀行利息，甚至在房屋快報廢時還不能收回投資。這說明，房屋也不再具有投資價值。

那麼，房價過去為什麼漲呢？主要是房屋的投機價值被投機者利用的緣故。所謂投機，就是通過低買高賣房屋來獲取價差。有媒體通過某一樓盤的調查發現，超過85%的購房行為屬於投機性購房。 《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳的投機性購房佔到了58.42%。

從2007年9月，房貸新政開始，開始採取措施加大炒房成本，提高投機門檻。這些都大大制約了未來房價的上行空間，迫使一部分投機者提前拋售手中的房屋。

我們知道，在我國的房地產市場中，除了新增的住房供應，更有每年因投資、投機沉澱下來的數量驚人的存量住房，一旦對房價上漲的預期發生轉變，相當一部分存量住房將被逼向市場，增大市場的住房供應量。

中國房價的疲軟趨勢將是長期的。

人口因素　　

住房是由人來消費的。上個世紀五、六十年代，政府鼓勵生育，出生率快速上升，這一增長趨勢一直持續到上個世紀70年代我國推行「晚、稀、少」的人口政策。 1970年時，我國的總和生育率為5.8，到1979年時已經降到2.75。1980年，我國又推行更嚴格的計畫生育政策--「一對夫婦只生育一個孩子」。到2000年時，我國總和生育率下降到1.22。

對照一下我國房價的走勢，從上個世紀90年代開始，上個世紀五、六十年代出生的人開始形成對住房的剛性需求，在新增購買力推動下，我國房價走出了一波快速上漲行情。但是，截至目前，我國實行「一胎」政策後出生的孩子已經陸續進入婚育年齡，他們替代計畫生育前出生的人口成為住房的剛性需求者。人口結構的這種變化無疑將直接影響到人們對未來房價的預期，而這種預期又將直接對人的消費、投資行為構成影響，並傳導到現實的房價當中去。

而且，我國正在逐漸步入老年社會，由於社會保障體系不健全，1980年後出生的獨生子女一旦成家，將面臨著上養四位老人、下養孩子的雙重負擔。這種負擔也將對未來的住房購買力構成直接制約。同時，獨生子女結婚後，在未來某一時刻也將繼承雙方父母現有的房產，一套自住，其餘的一套或多套住房則推向市場。這也將影響未來的房價走勢。當然，80後獨生子女的住房消費觀念也值得關注。如果他們對住房品質提出更高要求，對住房更新換代（這僅限於有購買力的獨生子女一代），會對高品質住房價格構成支持，其原有住房則推向市場，從而，加劇住房價格的分化，即中低價房比高品質住房的價格更脆弱。

我們可以非常清晰地從小學招生人數的變化，來感知到未來住房消費人群的驟然變化。我查閱了1991年至2007年的《全國教育事業發展統計公報》，從1996年開始，小學招生人數開始下降，此後，下降趨勢越來越明顯。小學數量也急劇減少，部分數據列舉如下：

 《1996年全國教育事業發展統計公報》：「全國小學64.6萬所，比上年減少2.27萬所；招生2524.66萬人，比上年減少7.15萬人。」

 《1997年全國教育事業發展統計公報》：「全國小學62．88萬所，比上年減少1．72萬所；招生2462．04萬人，比上年減少62．62萬人。」

 《1998年全國教育事業發展統計公報》：「全國小學60.96萬所，比上年減少1.93萬所。招生2201.38萬人，比上年減少260.66萬人。」

 《1999年全國教育事業發展統計公報》：「全國小學58.23萬所，比上年減少2.73萬所；招生2029.53萬人，比上年減少171.85萬人。」

 《2000年全國教育事業發展統計公報》：「全國小學55.36萬所，比上年減少2.87萬所；招生1946.47萬人，比上年減少83.06萬人。」

 《2001年全國教育事業發展統計公報》：「2001年全國共有小學49.13萬所，比上年減少6.23萬所；招生1944.21萬人，比上年減少2.26萬人。」

 《2002年全國教育事業發展統計公報》：「2002年全國共有小學45.69萬所，比上年減少3.44萬所；招生1952.80萬人，比上年增加8.59萬人"，"在校生12156.71萬人，比上年減少386.76萬人。」

 《2003年全國教育事業發展統計公報》：「2003年全國共有小學42.58萬所，比上年減少3.11萬所；招生1829.39萬人，比上年減少123.41萬人。」

 《2004年全國教育事業發展統計公報》：「2004年全國共有小學39.42萬所，比上年減少3.17萬所；招生1747.01萬人，比上年減少82.38萬人。」

 《2005年全國教育事業發展統計公報》：「2005年全國共有小學36.62萬所，比上年減少2.8萬所；招生1671.74萬人，比上年減少75.27萬人；在校生10864.07萬人，比上年減少381.04萬人。」

 《2006年全國教育事業發展統計公報》：「2006年全國共有小學34.16萬所，比上年減少2.46萬所；招生1729.36萬人，比上年增加57.61萬人，增量主要在農村；在校生10711.53萬人，比上年減少152.53萬人。」

 《2007年全國教育事業發展統計公報》：「2007年全國共有小學32.01萬所，比上年減少2.15萬所；招生1736.07萬人，比上年增加 6.71萬人；在校生10564萬人，比上年減少147.53萬人；小學畢業生數1870.17萬人，比上年減少58.31萬人。」

2007年與1996年相比，全國小學數量從64.6萬所減少到32.01萬所，減少一半還多！招生人數，從2524.66萬人，下降到1736.07萬 人，減少了788.59萬人；在校生從1996年的13615萬人，下降到2007年的10564萬人，減少3051萬人。

小學生數量及小學學校的快速減少，是「計畫生育」政策的必然結果，這意味著，我國的人口結構正在發生在巨大變化。它對房價的影響將是深遠的。從人口結構來看，房價的下跌趨勢將是長期的，難以逆轉的。

城市化

除了人口因素，城市化被認為是支撐房價的另一重要力量。所謂城市化，就是農民進城，即越來越多的農民脫離農業、脫離農村到城市裡從事二三產業。但是，許多人忽略了一個非常重要的因素，即城市化本身的質量。在發達國家，城市化的過程是經濟發展到一定階段自然引發的結果，而我國的城市化質量較低，很大程度上是催生出來的，並沒有伴隨著購買力的同步提升。以失地農民為例，在我國城市化過程中，許多被征地農民都是被迫「城市化」的，在目前的征地補償機制下，農民是受損者而非受益者，相當一部分人因為失地淪為貧困者，這種「城市化」下的農民即使取得了市民身份，也只能對高高在上的房價望洋興嘆。顯然，把城市化作為推高房價的動力高估了農民的經濟實力。而在國外，由於相當大比例的土地是私有的，擁有土地的農民在城市化的過程中，坐享土地升值的好處，他們的購買力因城市化進程而大大提升。如果拋開城市化的質量，而片面地強調城市化的比例，是難以得出正確結論的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)