政策沒有鬆動跡象 今年要死一批開發商

2008-07-16 21:05

在阿里巴巴與四十大盜的故事中，阿里巴巴貪婪的哥哥戈西被密室裡的金銀珠寶所迷惑，忘記了"芝麻開門"的密碼來打開生存之門，最後困在密室慘遭強盜殺害。如今地產行業就上演了一出精彩的"阿里巴巴記"，因被巨額的利潤所迷惑，忘乎所以地大肆囤地，當那扇資本的大門關閉後，才發現忘記了退出的密碼，困在裡面哭喊、祈求著資本的大門打開，期待有人來救命。而這災難又是誰的過錯呢？

從5月以來相繼有萬科、新湖中寶、保利、北辰、中糧共計145億元公司債獲批，此外招商地產、華僑城增發83億元和80 億元也獲批。證監會頻頻發行地產企業融資，業內開始傳出政策鬆動、銀根放鬆的聲音，被困已久的企業似乎看到了一絲曙光。資本之門真的開啟了嗎？如果不瘦身反思，又能熬到大門打開的那一刻嗎？

禍起土地

2007年是房地產行業最為瘋狂的一年，直線飆升的房價、市場哄搶房屋的場面讓開發商看到了地產行業似錦的前景。行業暴利、專家"房價還會漲"的論調，更是堅定其毫無保留地投入地產。於是拿地成了關鍵，只要有了土地儲備，銀行會貸款、上市會批准，有些公司不惜傾家蕩產來拿地，開發商的哄搶，造就了頻頻被刷新的地王，出現了麵粉貴於麵包的奇異現象。

2007年8月，南京市國土資源部公開拍賣板橋大方村地塊，該地塊在雅居樂地產、上海復地、金地集團等11家開發企業激烈的競價中，以5.7億元的底價一路飆升，最終金地集團旗下的深圳公司以22.5億元將其拿下。不僅地價翻了4倍以上，土地成本更是高達每平方米2200 元，幾乎與當時周邊的房價相當。

地王的價格一浪高過一浪。重慶、成都、上海，天津、廣州等地，地王不斷產生也不斷被刷新。去年7月，北辰實業和北京城開以92億元的高價聯合拍得湖南長沙新河三角洲地塊，創下了國內單宗土地拍賣總價最高記錄。

隨著地王的頻頻產生，土地款自然就成為去年房地產公司的主要資金支出。SOHO中國董事長潘石屹表示，去年開發商投入買地的資金達到3萬億元，超過房地產全年的銷售收入。

支撐去年地產商瘋狂拿地舉動的，是在2007年股市一路向6000點挺進的過程中，房地產上市公司在股市、房市和地市間的對賭行為。

正如進入寶藏密室的戈西，面對琳琅滿目的金銀珠寶，他的腦子裡就只有了這些，總想著怎麼能夠拿到更多，當他滿身珠寶準備回去做大富豪時，卻發現已經忘記了密碼。而後的就是哭嚎、祈求、等待......

潘石屹表示，"此次的危機的確與全球經濟形勢有關，也與目前國內從緊的貨幣政策有關，但最根本的原因還是行業自身的原因。這幾年，行業發展速度太快，尤其是房地產開發商內心都期待能夠翻番、成倍地發展，本來2005年、2006年已經取得非常大規模的增長，到了2007 年，全國房屋的銷售額又比2006年增長了44%，接近3萬億人民幣，這個44%壯足了房地產發展商的膽，拚命擴張、拚命囤地，而資本市場、股票市場對房地產上市公司的估值，也主要看他們的土地儲備，看他們擴張的規模和速度，一時，股票市場和土地市場互相激勵，形成正反饋，‘嘯聲'一片。這就是產生這次房地產行業困難的真正原因"。

不瘦身的豬堅強？

房價在對賭之中如同一匹脫了僵的野馬，已經非理性地亂躥，當人們怨聲載道、國內通貨膨脹加劇時，國家政府果敢地採取了一系列政策，加息、信貸緊縮、二套房，直擊開發商命門。隨後，"金九銀十"不再，交易量大幅下降，樓市步入了調整期。

開發商開始還在認為這種政策只是暫時的，期待熬一段就過去了，於是依然堅挺著高昂的價格，而到了今年年初，在地產領袖王石拋出"拐點論"、萬科率先扛起打折降價的旗幟，扛不住的開發商紛紛效仿大哥，但依然是堅守著價格的底線。

半年過去了，政府的緊縮政策進一步加劇，資本大門依舊緊閉。樓市可以說"哀鴻遍野"，開發商急了，7.5折促銷、7折拍賣，部分房企開始跳水，也顧不了行業價格，先回籠資金活命要緊。

"麵包"賣不出去了，"麵粉"也沒有人敢要。去年還當寶貝，費盡周折拍過來的土地，此時卻成了燙手的山芋。沒有了銀行貸款，土地沒法開發，還要支付昂貴的拍賣費，而依照新規，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閑置費。去年的許多地王不惜丟掉幾千萬元的違約金也不要土地。今年土地流拍現象更是屢見不鮮。

有統計資料顯示，最近半年的時間內，北京、上海、南京等一線城市已有超過40宗的土地流標、流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經開始向二線城市蔓延。

交易量下來了，價格卻依然處於高位，偉大博弈開始。"06、07年開發商賺足了，所以在上半年還能扛著，而到下半年，國家從緊的政策是不大會變動的，到時候開發商就會降價，10%以上是比較正常的，房地產的利潤是可以達到40%的。"明天地產策劃總監賈玉鵬向記者表示。

而日前在太湖舉行的論壇上，地產大腕們紛紛效仿"豬堅強"，而豬堅強能活下來不是把一身的肥膘掉了下來嗎，而地產企業既然效仿"豬堅強"自然不能想帶著一身肥膘活下來。阿里巴巴的哥哥戈西要是當時能夠拋棄金錢的雜念，冷靜下來好好地反思記憶，或許也能夠找回那個遺忘的密碼而打開生存之門。

"資媽"開門？

北京師範大學經濟研究中心主任鐘偉6月16日在"2008博鰲房地產論壇"上表示，初步估計，在目前的需求狀況下，維持現在的開發節奏，我國房地產業將出現4000億-5000億元的年度資金缺口。銀根如同命根，國家突然銀根緊縮，缺錢成為現今開發商面臨的最緊迫的問題。

"因為銀行貸款對於房地產公司基本已經被堵死，他們在發行公司債上可以說不計成本，以很高的利率來獲得投資者的青睞。" 正如證券分析師認為，不斷獲批發行公司債的背後，是銀行越來越緊的緊縮政策。相比於獲得的公司債，銀行的貸款才是最為主要的部分，已經上市的有實力的企業尚可以通過資本市場來獲得資金，而那些沒有上市的中小房企呢？通過地下錢莊鋌而走險、等待救援還是降價求生？

一位不願具名的開發商向記者透露:"現在就算是中小房企缺錢也不能降價，首先是不願意放棄既得的暴利，如果一降以後行情好了，就虧大了。其次不知道降到什麼價位可以達到消費者的心理預期，越降越不觀望，最後，行有行規，開發商結成同盟，不讓輕易降價。當然也有前期業主阻撓。"

中國住宅及房地產研究會副會長顧雲昌接受記者採訪時表示:"目前看來政策沒有鬆動跡象，從緊的貨幣政策不可能放寬，今年也許有一批房地產企業要死掉。"

7月6日在太湖舉行的"房地產高峰論壇"中，地產大腕們作為行業領袖公然地向政府呼籲鬆動政策，為地產行業請命。先曉之以理，動之以情；而後威逼恐嚇，"地產行業波動太大，對國民經濟會造成極大的破壞"。

據報導，6月以來，包括建設部、國家發展和改革委員會及中國人民銀行在內的相關部委和機構頻頻約見地產界人士，調查瞭解房地產市場運行情況。昨日，記者從內部人士處獲悉，由中房協組織的開發商會議已於日前結束，主要議題也是開發商應對市場狀況，加強企業協作。全國工商聯房地產商會會長聶梅生昨日也向記者透露，"在本週二舉行了一個由工商聯房地產商會組織的研究宏觀經濟與房地產發展的內部會議。"但其不願透露更多的信息。

而樓市果真到了威脅到國民經濟正常運行嗎？資本之門果真將會打開嗎？

國家統計局公布的數據顯示，1-5月份，全國完成房地產開發投資9519億元，同比增長31.9%,高於同期4個多百點。1-5月份，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%，但房地產銷售面積與銷售總額有所下降。

國內CPI持續上漲，通脹風險加劇，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比4月低0.9個百分點；環比上漲0.1%，漲幅比4月低0.1個百分點。

"國家宏觀調控從緊的大背景不會改變，房地產行業的價格和開發麵積依然沒有下降，只是過去兩年的價格太離譜了，現在慢慢在回歸。國家資金閘門依然會從緊，救市還不如用這些資金去多建些保障性住房。"北京理工大學房地產研究工作室主任周畢文接受記者採訪時表示。

社科院研究員易憲容也認為政府不會救市，"目前房地產市場的問題並非如有些人所說的在於政府之政策，根本在於房地產企業自身，如果房地產企業能夠改變暴利之觀念，能夠適應市場發展之趨勢，任何一個市場沒有賣不出去的住房，只有賣不出去的價格"。

潘石屹同樣也不樂觀，"如果通貨膨脹居高不下，中國從緊的貨幣政策我想很難改變"。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)