中國的「次貸危機」

2008-06-30 05:49

3月是美國房地產次貸危機一週年，房價問題也成為中國召開的「兩會」上的焦點話題。針對房價，建設部官員18日稱不支持提「拐點」，這讓我想起次貸泡沫破滅前自己的一件軼事。

2007年6月，我在佛羅里達收到一封美國田納西州政府的房地產促銷信，驚訝於臨水別墅竟然只有2萬美元起。2006年美國人均收入已達3.7萬美元。

當我跟美國朋友們徵詢，卻被冠以四個字「大驚小怪」，理由是田納西收入低（人均不足3萬美元），房價當然高不到哪裡去。於是我拿出一張中國地圖，讓他們選 出一個和田納西最具可比性的中國省份，競猜當地房價。中部大省安徽最終入選，參考數據是該省統計局公布的2006年其城鎮居民人均可支配收 入：9771.1元人民幣，約為1300美元。

當答案揭曉，最狂野的猜想都黯然失色：在居民收入1/25於田納西的安徽，2006年的房地產平均售價達2，200元每平米，這意味著購買一套和上述廣告 中2萬美元的別墅相同面積-200平米的一套住房，要支付3倍於此房價的價格。而2萬美元，已經相當於當地居民18年平均收入的總和。

輪到美國人大驚小怪時，扳回一程的我卻毫不開心。我也發現自己不該吃驚。

佛羅里達是我2005年赴美的第一站，沐浴椰風艷陽，聯想國內一個個城市的蝸居火燒連營般的變成難以負擔的尊邸，從機場到居所的路上我曾經猜想要多富有才 能在這個富翁和明星雲集的養老度假勝地這裡擁有一個家，答案是，中國最常見公寓房，在美國被稱為condo,10-20萬美元價位的大有選擇，而美國最普 遍的單體別墅，20-40萬的選擇也決不鮮見。根據美國住宅協會的數據，在這個全美房價最昂貴的地區之一，房價收入到次貸泡沫破滅前也沒有超過6。田納西 絕對房價雖低，其房價收入比卻是美國最常見的水平。

根據美國聯邦統計局和住房協會的數據，美國大多數都市區的房價收入比都在1-5之間。而超過5的地區，就會被認為存在房地產過熱風險。大都市區 (Metropolitan Area)是指一個大的城市人口核心以及與其有著密切聯繫的具有一體化傾向的鄰接地域的組合，是國際上進行城市統計和研究的基本地域單元。

熱衷排名的福布斯雜誌2007年7月綜合官方數據對美國房價收入比最高的地區進行了排名，排在第一位的城市-好萊塢所在地洛杉磯房價收入比為10，第十位佛羅里達迪斯尼所在地奧蘭多，房價收入比為5，

國內的房地產價格真得還不算高嗎？一個普遍超過了美國最高水平的房價收入比可以持續多久？我聽到過不少論斷，天才性的解答上述問題，其一是「中國的房價很合理，因為是市場形成的房價。既然已經是市場經濟，市場形成的，就是合理的。」

我們知道，健康的母體孕育的嬰兒可以假定為健康，而如果市場這個母體存在問題，如何言之鑿鑿房價這個嬰兒正常？造就中國房價的到底是一個怎樣的房地產市場？這個話題我們留待稍後討論，但母嬰健康的論斷恐怕難以下得那麼輕易。

也經常見到「單位面積房價」證明中國房價存在巨大的上漲空間。方法是比較紐約、東京等和北京、上海等城市的「單位面積房價」。結果不言自明。於是在顯示房價過高的「房價收入比」，和顯示「房價潛力無限的」絕對單價之間，人們對於房價貴還是不貴，漲還是不漲更加一頭霧水。

如果價格的形成需要供需雙方互相作用，拋開消費者，價格無從形成，其高低也就無從談起，那麼房地產這個市場怎麼例外？一個拋開消費者購買力的「單位面積房 地產價格」比較又到底想用來說明什麼？事實上，除非是出於特定研究的需要，單位面積房地產價格在國際房價的比較中鮮少出現，而以單位面積計價銷售房地產， 本身也具有中國特色，本文主要是和美國比較，在美國，房地產就是以套為單位，市場上的房地產都已附帶了裝修，所提供的面積也是指實用面積。

而讓我們再看一眼房價收入比，這個緣自西方的概念，到底比較的是什麼？為什麼被作為國際上衡量房價高低的主要參照值呢？

房價收入比，按照西方定義，是被衡量地區中等價格的住房除以中等家庭的收入的比值。顯而易見，這個比值剔除了面積因素，從而可以在全球千差萬別的房地產市 場中，入鄉隨俗的衡量普通家庭的購房難度。舉例說，在土地資源稀缺的日本單位面積的房地產價格可能是美國的數倍，但是兩地的居民購房難易程度——房價收入 比——卻完全可能相若，雖然日本居民購買的是面積狹小的公寓，而美國居民購買的是美國最常見的獨立住宅，這並不影響兩地居民購房難易度，也就是相對價格的 高低的對比。中國的統計數據一般只提供平均收入和平均房價，因此計算也是多採用平均房價和收入的比值，但是這並沒有改變房價收入比的內在邏輯和其衡量房價 高低的參照價值。

那麼，到底什麼是合理的房價收入比？什麼才是合理的、可以負擔的房價。國際組織給出過不少參照標準，例如世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在 1.8-5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間。我相信，沒有一個的標準答案，但我也相信，中國再特殊，也不可能徹底跳脫普遍的國際經 驗，支撐一個全國性超過12倍的房價收入比，世行的標準不是空穴來風，而美國房地產市場中的「可負擔」概念，希望能夠提供參考。

在美國的住房政策中，有一條規定，就是個人還貸額不能超過其收入的28%。

這個可以負擔的概念，是銀行遵循的放貸準則，也是輿論大眾判斷房地產是否過熱的簡單標尺，而我們也可以看到，美國大多數城市的房價收入比正是落在這些數字 的區間中。那些超過5的城市和地區，都正要面臨房地產過熱的討論，而那些達到8-10的城市，則一直面臨居民購房難的指責，從而促使政府出臺了形形色色， 在國內看甚至不可思議的政策保護窮低收入者得利益，我們會在後續談及。

截稿時，我看到路透社的數據顯示，美國的房地產價格在2007年下挫了8.9%,美林則在年初預計,2008年會繼續下跌20%,明年再下跌15%。翻看 美國的媒體報章，我們看到的是「自由落體」，「從壞走向更壞」，「惡靈襲擊」的恐怖字眼，而在房價收入比普遍超過12的中國，我們是不是真的對「拐點」要 噤若寒蟬？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)