北美房地產買賣中的常識問答

2008-06-27 08:17 問：什麼是託收帳戶(Escrow Account) ？
答：託收帳戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立帳戶。通常在過戶時， 貸方會要求託收1-3個月的地稅和房屋保險。託收帳戶不付利息。聯邦房地產過戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對託收帳戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可徵收的託收金額計算相當複雜，但粗略講，應以不超過2個月的託收項目為宜。

問：房屋淨值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別？
答：兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)並且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而淨值貸款通常是變動利率。

問：FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同？
答：FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認(Employment Varification)。

問：重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅？
答：可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付3000元點數貸30年期貸款，每年可抵稅的點數為100元，但同時應注意，如果你付了點數 同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)，你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款100,000元，15年期。你付了2000元(2個點數)。你又用貸款所得中的 25000元來裝修廚房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅500元(2000元的25%)，剩下的1500元再分為15分，即每年還可抵稅100元。

問：買方過戶費用(Closing Cost)通常有哪些？
答：主要有：
* (Attorney’s Fee) 律師費
* (Survey Fee) 勘查費
* (Title Fee) 產權保險費
* (Home Inspection Fee)費房檢費
* (Appraisal Fee) 房屋估價
* (Recording Fee) 登記費
* (Property Tax Adjustment) 地稅調整
* (Condo Association Fee) 房管協會費
* (Bank Charges) 貸款費用

問：賣方過戶時有哪些過戶費？
答：主要有：
* (Attorney’s Fee) 律師費
* (Realtor’s Commission) 經紀人費
* (Realty Transfer Fee) 房產交易稅
* (Recording Fee) 登記費
* (Repair Credit) 修理費
* (Condo Association Fee) 房管協會費
* (Property Tax Adjustment) 地稅調整

問：我和女朋友一起買房，還沒有準備結婚，我們之間的產權形式怎樣才好？
答：各州不同，但主要有幾種形式：
1. 聯權共有(Joint Tenants)並有權繼承。
2. 完全共有(Tenants by the Entirety)，其特點是只適用於夫妻並保護繼承的夫妻一方免受過世一方債務糾纏。
3. 普通共有(Tenants in Common)。特點是雙方不一定擁有相等的產權(Equal or Unequal)。
4. 有限責任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。(全文完)

於濤(Tom)持有賓州房地產經紀執照，紐約州和賓州房屋檢驗師執照，工程碩士，曾任美國GE中國區高級工程師，項目談判專家，從事建築工程，項目投 標，風險分析，等領域有十餘年工作經驗。工程技術和房地產投資與市場風險分析專業知識。電話：267-934-8345，267-574-2542；E- mail：rogeryuntao@msn.com。(文章僅代表作者個人立場和觀點)