開發商掀起退地運動 危機或波及銀行業

"地王"集體退地

今年，我國房地產市場正興起一場聲勢頗大的"退地運動"--各大地王由於承受不了資金短缺的壓力，開始集體"退地"。在上海，去年的"普陀地王"遭遇退地。去年9月，長風生態商務區4號東南地塊以3.14億元起拍，最終被"黑馬"上海志成企業發展有限公司以 11.04億元收入囊中，樓面地價高達1.65萬元/平方米。而近日，志成企業因為沒有在規定時間內交齊土地款，土地被政府收回。

這並不是第一家"地王"所面臨的悲慘遭遇。同在去年9月，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州"地王"，樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。 小型開發商乾脆毀約退地，大型開發商只能另尋出路。

5月14日，粵宏遠A下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司，以500萬元的價格售讓了北京萬信投資發展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50％股份。而東莞萬科置地手中所持有的地塊，正是一年前地價狂飆時，以14.12億元拿下的地王--東莞市南城水濂村地塊，當時折合樓面地價為 3772.3元／平方米。此後東莞房價一直下降，近半年來的平均房價約在6000元／平方米左右，如果以目前的銷售價格計算，東莞萬科置地當初拿地價格幾乎沒有利潤可言。

據統計，今年3月中旬以來，已經有6家房產企業掛牌轉讓部分股權，這些企業持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項目等，出讓方有上海強生房地產開發經營公司、寶鋼集團等大型企業。

"地產開發商在瘋狂拿地及囤積土地的同時，也在製造泡沫。"業內人士認為，去年土地市場瘋狂之時，一些開發商為了拿地不顧實力、不惜成本，可一旦市場形勢有變，這些開發商就將為自己的不理智付出代價。

房價面臨巨大分化

隨著宏觀調控的進一步加強，我國房地產市場正經歷劇變，房價也日益分化。

佑威房地產研究中心主任薛健雄表示，以前在房價應與購買力相當的慣性思維下，全國房價一盤棋，大家差距都不大。因此，在上海、北京等大都市房價上漲的帶動下，小城市的房價也緊跟上漲。這雖然體現了這幾年百姓相當的購買水平，但也部分透支了消費能力。因此，過去幾年上漲過快的中小城市房價和郊區房價，在經濟增長沒能填補前期過快上漲的房價泡沫下，可能出現回調的壓力。

這與上海、北京等大都市核心區房價在經濟增長的帶動下保持上漲大勢背道而馳。因此，將來無論是樓市還是開發商，都將面臨巨大分化。

五合智庫總經理鄒毅表示，"在開發企業的現金流量表上，經營性現金流入與融資性現金流入都遇到問題，多數企業短期還債壓力巨大，尋找解決問題之策迫在眉睫。"

危機或波及銀行業

數據顯示出了房地產商所面臨的痛苦。上海市統計局威廉亚洲官网 數據顯示，受國家緊縮性貨幣政策影響，今年前5個月上海項目建設資金趨緊，如建設項目到位資金中，本年到位2056.3億元，同比下降7.8%。SOHO中國主席潘石屹所預言的"百日劇變"時間將近，他近日繼續爆料，稱房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象，下一步就將可能威脅到銀行。

潘石屹稱，所說的"百日劇變"指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業，把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由於這些企業拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件，並沒有形成可以在市場上打折銷售的房子，將面臨著很大的資金壓力。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)