田納西的房租和中南海的租金

亞當．斯密在其《國富論》中，把人們的收入分 成三種：經營的利潤、工作的工資、和出租的租金。一般說來，利潤的風險最大，工資次之，租金最小。既然租金是風險最低的收入，人們當然趨之若騖，有足夠的 動機去尋求租金──尋租。一個餐飲業的朋友就說，他不想辛苦工作了，想投資房地產，做個寓公，以後就坐收房租就行了。據說歷史上最好的尋租交易，是個法國 人把他巴黎的地產租給了美國大使館，租期99年。

這個尋租的概念廣義化，牽涉到經濟學中的"尋租理論"(Rent-seeking)。該理 論中的租金(Rent)現在不是指出租土地的租金，而是壟斷租金，是一種非生產性的尋利活動，是指從公平競爭市場中所應獲得的收益以外的部分。尋租往往與 政府的特權有關，其產生的條件是存在限制市場進入或市場競爭的制度。

在田納西州工作時，圓美國夢買了第一棟房子。離開田納西時，市場不景氣 房子不好賣，就托經紀人把它租出去了。簽租約的那一刻意識到，我們現在是美國的地主 (Landlord)了。當年在中國，祖父、外祖父也被稱作"地主"和"地主兼資本主義工商業"，而這個"地主"的頭銜是填表格中"家庭成份"部分每次必 填的內容，是讓我們多年來感到羞恥、窘迫的東西。

田納西當地主，開始只是權宜之計，沒成想到今天為止，轉眼已經十多年了。十幾年下來，房客 每月開張支票，經紀人抽掉十分之一，剩下的寄給我們。而我們也就機械的每月收張支票，然後把它存入銀行。日子久了，動作習慣了，感覺也有些漠然。有時居然 覺得有些滑稽和奇怪，憑甚麼那個遠在另外一個州的陌生人每月要按時給我們寄錢呢？都有點忘了這地主、租戶、和經紀之間的關係是如何確立下來的。

所 有這些財務和法律關係的溯源，當然是我們現在都找不到了的──十多年前的那張出租合約。而租約的法律效力的來源，是更早時買房子時的購買合約。那張購買合 約的直接結果，就是在田納西州諾克斯郡地契辦公室的一張地契。說起來，這從未謀面的房客每個月與我們結緣，所依據的，其實就是田納西的一張紙。

最 近，《黃禍》的作者王力雄先生提出了"中南海租金"的問題，這是一個饒有興趣的話題。中南海作為政府機構所在地，還說得過去，但似乎仍然需要有個交代，即 中南海的產權屬誰，瀛臺啊、紫光閣啊是撥給還是租給國務院使用。如果出租，租金應該從政府的預算中付出。但人們都知道，中南海還是中共中央所在地。也就是 說，一個社會團體，從來不付錢，就佔據、使用了中國最貴的房地產達半個世紀。以後經濟學教科書中，這應該是尋租理論、壟斷租金最好的例子。

《物權法》出臺後，網上一個觀點說中南海理當受物權法保護，中共中央依法必須從中南海搬出去。中南海的強行無償租借和田納西的有償自由租借的差別，說到底呢，其實就是一張紙。但一張紙的差別，就區別著有無法律依據、道義依據、和天理良心依據的問題了。

一次看到一則廣告，赫然寫著"出租中南海一整套"。仔細一看，原來是出租中南海西門外胡同裡的一個四合院，25間房每年租金60萬。中南海之外的房主，顯然明確的知道他們芳鄰的品牌效應。但中南海的租金該是多少呢，倒是需要人們好好的估算一下的。

作者系賓州費城爵碩（Drexel）大學商學院市場營銷學助理教授

(文章僅代表作者個人立場和觀點)