談談屋主自售的一些弊端

作為地產經紀人，撰文揭示屋主自售瑕疵，難免有出於行業私利而顯失偏頗之嫌。倘無公正之心、撰客觀文章之胸懷，就不必在這行裡行走了。

一些房市主體認為屋主自售或者直接與屋主成交（躲開地產經紀佣金）是地產交易的最佳途徑。但是他們不知道約有82%的屋主久市不售，其中約77%的屋主最終未能躲開經紀佣金。
為什麼？因為售屋不僅僅是要找到一位買主，而是要完成從定價、上市到訂約、過戶的至少19個步驟（篇幅所限，略去討論）。

由於買家可以選擇不付佣金的經紀服務而賣家卻沒有選擇，所以絕大多數買家依靠經紀服務買房；又由於絕大多數買家依靠經紀服務買房，沒有經紀服務的自售屋主就限制了經紀人帶入買家的機會，從而限制了潛在買家光顧的數量。

一些自賣屋主試圖克服上述缺點，他們同意給帶入買家並且最終成交的買方經紀人以低於僱請賣方經紀上市可能佣金一半以下的佣金。這種做法使得自售屋住感覺到了節約一半以上佣金的好處，但是他們也許沒有認識到由於自售地產沒有完全窮盡推銷手段所造成的覆蓋面缺損而導致的潛在損失。

自售屋主所遭遇的麻煩不僅如此，常常還有遺漏必須，定價瑕疵，不當自述，廣告偏窄，推銷單一，談判艱難，誤會頻生，意外頻發，操作違法，多走彎路，滯後修補，引發訴訟。任何環節都會出現中斷直至終止的狀況。

在紐約州，合法的地產交易要求賣家必須遵守的法定義務很多，而自售屋主未能遵守的何止一、二。可圈可點的糟糕故事通常不僅發生在合同條款的討論上，也發生在中間環節到最後的賣家搬出、買家搬入環節上。買家將賣家告到法庭的原因不勝枚舉，諸如賣家不合適的《地產歷史、現狀情況說明書》、《潛在漆鉛毒說明書》、《財產清單》等規定文件，也發生在賣家該留下什麼、該拿走什麼的常識上。

大多不是因為賣家故意為之，而是賣家確實不懂地產交易知識，不知道如何運用法律保護自己，更不知道遵守當地普遍的傳統做法和程序，對地產交易法律規定的細節變遷更是從不涉獵，往往被告到法庭時，才當庭學習。
自售屋主給買方經紀人支付一點兒佣金的做法是個拙劣的玩笑，最終吃苦頭的是屋主自己。買方經紀人拿了自售屋主的佣金並不為賣方負責，因為受雇於買家；而自售屋主卻自始至終沒有經紀人為自己服務，沒有顧問，風險依舊。這些自售屋主完全可以拿另一半佣金來僱請一位成功的、有闖勁的、有口碑的地產經紀人來幫助自己遵守法律、節約時間、減少風險並成功賣掉地產。他們為了節約的這點兒利益，揹負著極大的風險，從某種意義上講，是在玩火。

另一個自售屋主不可逾越的障礙就是廣告範圍和力度。經紀合作服務網路(MLS) 是最大的廣告範圍和最強的廣告力度。現在長島房市住宅交易的91%是通過MLS找到買方的。他不僅方便了經紀人，更方便了買家。無論自售屋主如何不惜血本在平面和電子媒體上作廣告都無法與MLS的效果相比。

當真的有了買家、而且與自售屋主一樣都沒有經紀代理的情況下，自售屋主常常會與買家雙雙不得操作章法。他們也許會去當地的文具店買上一套他們從未仔細閱讀過的文件，也許那些文件根本就用不著。他們只是簡單地以為通常意義下需要這些法律文件。而那些文件通常是可以被廣泛地用到許多方面，而不考慮行業和地域的特點。再加上不是專門地產交易方面的表格，缺乏包括地域性《財產自述》在內的所有文件。許多自售屋主和買家根本就不具有居住許可（CO）、氡氣、鉛毒、自然風險、污染或者其他什麼基本要求或與地域特點有關的常識，而這些都是地產經紀人熟知的業務。

有許多自售屋主依靠當地的地產專業律師，以為這樣就可以避免風險。其實不然，律師僅作自己份內的事情，不可能替代經紀人的工作，諸如接答電話、陪同看房、介紹標的、解釋現狀、保密、向屋主說明、談判、驗房、接送買家、公開展售盯在現場、插牌拆牌、廣告、填寫各種文件、談判、而且失敗了再重來等等，律師週末休息的通則一般不被打破。在整個交易的至少19個步驟中，律師只有三到四項工作，而風險狀況可能出在任何環節。

屋主自售的成功率低，這是不爭的事實。成功的售出對自售屋主的經驗、知識和操作要求很高，許多自售屋主都曾有過付出高昂失敗學費的經歷。(文章僅代表作者個人立場和觀點)