上海房價內幕 人為操縱每個環節

2007-04-24 22:18 上海一直是中國房價飆升的引領者率先突破每平米過萬元，率先創下每平米十萬以上的天價記錄，高房價的背後成本是多少？利潤是多少？公眾並不知情。不過我們剛剛接到投訴，在上海一個對外公開售價每平米1.7萬的樓盤當中仍然存在著較大的非正常的利潤空間，而知情人告訴我們在開發的每個環節當中都存在著人為操縱的因素，致使房價抬高。這種情況屬實嗎？高房價的背後到底隱藏著什麼樣不為人知的秘密呢？我們前往上海進行調查。

　　記者：作為中央公寓的開發商的股東之一，你現在告訴我們在這個公寓的開發過程當中它的價格存在很多不正常的因素，你指什麼？

　　閻啟忠：比如說(工程)造價加土地價格，我們的成本應該在6000左右，事實我們看到的已經在12000左右了。

　　記者：高出6000？

　　閻啟忠：對。

　　記者：那麼，這個6000這個成本到哪裡去了呢？

　　閻啟忠：而事實上我們這個價格，在市場上還是被認可的，那我就感到問題的嚴重性。

　　記者：你指什麼？

　　閻啟忠：我們這裡面造價差異將近1倍，而我們的價格在市場上還認為是合理的，那我不敢往下想整個房地產行業會有什麼更大的問題在裡面。

　　陸家嘴中央公寓是由上海陸家嘴聯合房地產有限公司開發的包含住宅和商業於一體的綜合小區。聯合公司佔60%股份的大股東是國有控股的上海陸家嘴金融貿易區聯合發展有限公司，另有上海世紀道房地產開發有限公司和耀國能源兩家公司分別佔有30%和10%的股份。閻啟忠作為10%小股東的代表，他對於整個公司的項目運作有很多疑問。

　　記者：你是說這12000是明顯的虛高出來的？

　　閻啟忠：不是虛高 ，是裡面有一個黑洞在裡面，有一個不正常的人為故意在裡面。

　　記者：老百姓不明白的是房地產商開發一個房子，他當然希望自己的成本降低一點，利潤會更高，他怎麼會故意把這個造價給抬上去呢？

　　閻啟忠：到現在還跟你說，我是小股東呀。連知情權都沒有，不要說話語權了，不要說參與管理了。那麼，我告訴你了，價格是真的，實際的價格超出那麼多也是真的，老百姓買不起房 ，整個市場就這個狀況也是真的。那麼這裡面到底問題出在哪兒？我只能把這個現象告訴你。

　　在1998年，上海房價的均價還只是3026元／平米。六年之後，這個價格已經升到了8124元／平米。在上海房價飆升的2004年，上海市民無奈認同了本地樓市的「321格局」：即內環以內3萬元／平米，內環外環之間2萬元／平米，外環外1萬元／平米的價位。按照地理位置和市場價格來看，現在中央公寓每平方米17600元的價位並非高得離譜。問題在於，2006年一期工程結束後，小股東耀國能源公司要求看到整個工程的結算報告，但卻遲遲未能如願。

　　閻啟忠：按理說我們這個行業，你結構封頂進入了房屋預售的時候，它那個結算(報告)應該出來，如果沒有結算(報告)的話 ，你這個銷售價格從哪裡來呢？這麼大公司的一個樓盤有20多個億的樓盤，連一個結算(報告)都沒有，那成了笑話了。

　　按照《公司法》的規定，公司股東享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者的權利，也就是說公司不論對於大小股東來講，都應該是透明的。

　　記者：像中央公寓這樣的一個操作方式，會是惟一的嗎？

　　閻啟忠：不敢說它是惟一，但是絕對不會是惟一。

　　記者：你怎麼能判斷？

　　閻啟忠：如果他們都跟我不一樣的話，為什麼房價是那麼樣的相似，都那麼高呢？操作的方法一樣 ，成本的攤薄是一樣的，那麼要麼他這個土地跟我的土地不一樣，它是黃金做的，那只能這樣理解。

　　串場：中央公寓的開發存在著違規之處嗎？今天下午我們找到了一位知情人士約他在我們的住處見面，考慮到他的安全，我們將不拍攝他的影像，並且對稍後的談話做聲音處理。

　　這是知情人為我們提供的原始信息，我們把他的陳述變為文字：

　　知情人：我在建築行業干了20年，我瞭解中央公寓的確有些項目不符合規範，甚至是靠領導或者秘書打招呼解決的。這個項目體現了一些官商結合的一個小小的方面。

　　知情人告訴我們，陸家嘴房地產聯合公司董事長是大股東派出的毛德明，但公司實際由總經理高寶泉控制，他是世紀道公司董事長曹建英的丈夫。聯合公司的矛盾正是小股東對中股東的不信任造成的。而這其中種種的猜測和懷疑，很大程度是由於到目前為止，小股東還不瞭解整個項目的真實成本以及賬目的真實情況。

　　記者:你們查賬的目的是什麼？

　　閻啟忠：查賬的目的就是要查清楚這裡面的暗箱操作，某些人在當中牟取暴利，使國資流失，使我們小股東的利益受到不應該有的侵權，還這個公司真正的一個成本造價的一個清白。

　　沒有明確的工程結算，那麼小股東對於虛高的成本推算又從何而來呢？原來中央公寓所有股東曾在2006年參與過一次利潤的分配。我們看到聯合公司的財務帳目上清楚的顯示，2006年8月份之前公司的主營業務一欄沒有填任何數字，利潤顯示為虧損，而僅僅一個月後，主營業務就有了18個億的收入。

　　記者：既然你們現在為止也沒有查賬，你怎麼能夠確定說這個成本裡面有虛高的成份？

　　閻啟忠：一下子冒出來有18個億的收入和5億多的利潤，那麼，告訴我們18個億只有5億多利潤，除掉正常的營運成本和稅收，那麼告訴我們已經用掉十多個億，用於這個房屋的造價成本上了，平攤到每個面積裡面，其實不要我們去算，不要他的那個原始憑證已經達到每個平米造價在1萬以上了。

　　陸家嘴聯合公司隨後從利潤中拿出4億元分紅，按照參股的比例，小股東耀國能源公司分到了4千萬元。然而令人奇怪的是，我們在上海採訪期間，報紙上刊登出的中央公寓銷售廣告上清楚的顯示這個項目還有848套住房可以銷售，但實際上中央公寓只有1002套房子。也就是說賣出的房子總的銷售收入不會超出3個億，那麼公司18個億的銷售收入和4個億的利潤又是怎麼來的呢？

　　記者：你認為這848套(房子)是真的要銷出去的房子？

　　閻啟忠：我首先告訴你，他這個，如果他這個是真的，銷售收入18個億又是假的，如果我說銷售收入18個億是假的話，我這個銷售收入產生的那個利潤我已經分到了，那它又是真的，那麼這個公司同時出來了這兩個信息，產生了一個矛和一個盾了，他製造了矛盾，我沒辦法解決的呀。

　　基於這些疑點，耀國能源公司的直覺是項目成本被嚴重虛增了，所以在拿到4000萬分紅之後，依然在2006年底召開的股東大會上就造價和銷售等環節存在的疑問提出了異議。

　　股東1：利潤產生這個過程啊，我沒有看到這個結算報表，我們也不清楚它真實銷售的情況，所以我也是代表我們這些小股東，耀國公司小股東，關心一下我們什麼時間，能把分配的利潤拿回來，我想知道這一點。

　　對於小股東的疑問聯合公司高層給出了這樣的解釋。

　　股東2：今天所討論的問題是利潤的預分配，項目在沒有完全落地沒有完全竣工驗收，沒有完成政府要求的各項工作，有些是不能夠進入到我們的財務系統中的。

　　串場：這就是中央公寓，處在陸家嘴上海浦東的黃金地段。目前它公開的銷售價格是每平米17600元，這在上海很平常，和很多樓盤每平米幾萬甚至是十幾萬的價格比起來這只能算是一個中等偏低的價位，那麼，在這樣的一個價格裡面，還會包含著巨大的不正常的空間嗎？

　　一般來說，房價的構成主要包括土地成本、建築成本、建安成本、銷售成本和利潤等部分。按照小股東的說法，中央公寓的土地費用加上建築成本和建安成本等每平方米的造價不會超過6000元，卻被人為的虛高到12000元。

　　記者：可能你有你的演算法，他有他的演算法？

　　閻啟忠：我的演算法沒用,沒人認可我,我是這個行業的專家算出來的,得到行業的認可的這樣一個造價。

　　為了核實中央公寓是否存在成本虛高的情況，記者電話採訪了陸家嘴聯合公司的董事長毛德明。資料顯示，2003年聯合公司以2358元每平米的價格拿到了中央公寓這塊土地，小股東推算，土地成本平攤到成品房中每平米應該不足1000元，而工程的建築成本不超過4000元。(文章僅代表作者個人立場和觀點)