我的法國房東的房產投資觀

2007-02-03 02:25 索羅門先生是誰?索羅門先生是一位58歲的法國老頭兼本人在法國期間時間最長的房東,認識他是個偶然,一次在經過索邦大學的時候看到一份專門給留學生的雜誌,看到有處房子不錯加上自己想要換房子就電話聯繫了看房時間,結果去了才發現居然是一間夾在兩棟公寓樓中間的一個平房,雖然新裝修過但是很明顯不利於防盜,雖然不滿意但還是順便問了他是否有其它的房子,結果在巴黎聖母院附近居住了兩年,不過遺憾的是我不是教徒.

發現他的房產都比較像加上於他兩年的接觸,以及關於房租的支付形式的招來招往,漸漸明白了他的房產投資觀.

1. 對於30年以內的新房不感興趣,專門投資30以上的房子,通常新房子在30年內會有貸款沒有償還完畢,如果處理的不好按照法國法律規定是要第二人房主先償還,在去法院起訴第一任房主所以麻煩.而30年以上的房子通常需要重新裝修,所以在買賣價格上會有商談的空間,而對於法國這樣的新房不值錢的國家來說30年左右的房子被出售通常說明房主需要錢急用,所以價格可以壓低.

2. 對於附近沒有賣點的房子不投資.索羅門先生的房子通常選擇在旅遊景點,大學,商業區,的附近,這樣的地方房子的出租價格會很高而空置率會很地，因此即使是僅僅翻新而沒有增添任何新傢俱也會使房租上漲,我傍邊的那間房被他將地毯換成了合成地板(像5和板的東西)就從700歐元的月租金變成了1100歐元,結果住來了一個馬塞來的小姑娘,天天晚上和一幫小子鬼混,搞得我不得不向她母親投訴要她在11點之前請朋友離開.

3. 房屋的大小不是問題問題是在什麼附近.如果給學生住小一點不是問題,但是給年輕情侶就需要稍微大一點,而給有孩子的家庭就需要更大一點,而給旅遊者的星期房則通常是比較豪華的,但價格也離譜.

4. 決不購買面對鬧市的房子.因為面對鬧市的房子或者正對景點的房子比較貴,而且出/手比較難,因此他購買的都是在那些地方附近,但是卻在某個角落的房子,平時是比較安靜的,而且也適合人居住.

5. 房產就是他的職業.按照法國的法律規定,如果房產出租收入佔全部收入的50%以上,則被視為職業房產經濟人,而他就是這樣一個人,但是他是在退休後成為的,而他所擁有的大約40套房子中,以學生房佔大約50%,情侶房30%,家庭房大約20%而短期出租用的旅遊房佔10%左右.

6. 對於房租的支付管理.他始終希望我可以以每6個月支付一次房租,但是按照合同規定我只需要每次支付3個月的房租,一年 支付4次,而且可以使用支票,但是索羅門大爺給我開出了每6個月支付,現金打8折.暈但是收據照開原價,一開始不明白後來知道他是用這錢去投資新房產了,根據法國的房產法規定是可以選擇法律(4-6種)方式,區別在於折舊的比例不同,而折舊的比例乘以房價就是減免的稅款,也就是說只要他每年投資一定的房產數額就基本可以將收入全部折舊掉,而不需要上稅,所以對於家庭所得稅+17%的社保稅來說,給我打8折損失的是國家而不是他索大爺.

7. 再沒有繼續投資的價值時及時出售.房產市場與房屋出租市場是不同的,由於投資人集中投資某一個地區可能會造成該地區的房租價格下跌,而老索就在波爾多投資了這樣一個旅遊用房,但是當地政府準備擴建該地區的旅遊業,索老估計可能會進行度假屋的開發,於是就趁著房價還高就賣了,結果當地政府宣布了建築擴建計畫後,該地區房價應聲而下,而他已經在尼斯投資了.

8. 關係不錯押金別少.雖然我以每6個月支付一次房租給他,但這老索還是照收我3個月房租的押金,結果走的時候認為我的地毯保持的不乾淨要扣我的錢,我不滿意和他說當初我叫你將地毯撤走是你不肯,現在你帶著工人來就說明你早就計畫要換地板了,為什麼還要扣我的錢(估計是兩年的8折房租讓他不爽),最後在討價還價之後留給他單人床墊一個+洗塵器一個才將錢還給我了.(罵了他3天)

總之,像他這樣的人在巴黎有很多,在索羅門之前的那個西班牙老太太有100套房產,其中很多給了中國學生,因為中國人按時交房租,而法國法律規定只有在房客連續兩年不交房租才可以叫警察趕他出去而且不能在冬天,那些黑和阿都是不交的,最多一年後換套房和房東.但是索大爺的房產投資觀還是很值得我們去學習的不是嗎?(文章僅代表作者個人立場和觀點)