研究報告：北京房產已失去投資價值

2006-12-22 13:29 一份研究報告稱，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況的基本指標──二手房售價和租金比值顯示，北京的售價租金比已接近國際警戒紅線，釋放出了「泡沫化」的風險預警，投資北京的房產已沒有太大價值。

這份研究報告由北京專業房產經紀公司─鏈家地產公司對今年的一萬套二手房租售數據進行統計分析後得出，這一萬套房子涵蓋了北京八個城市中心區，以及大興、通州、順義、昌平四個郊區縣，信息覆蓋面廣，數據比較準確翔實。

報告指出，今年北京市的價格繼續保持上漲的趨勢，但是租賃市場的價格卻沒有明顯的增長，使二手房的售價租金比擴大。

統計顯示，今年，北京市一居室普通住宅的租金為1526元/月，每套平均售價37萬元，一居室普通住宅的售價租金比為242：1；二居室普通住宅的租金為1751元/月，每套平均售價為49萬元，其售價租金比為280：1；三居室普通住宅的租金為2343元/月，每套平均售價為67萬元，其售價租金比為286：1。

房產泡沫顯現

國際公認的健康的售價租金比應為200：1至300：1，比值如低於200：1，表明該區域的房產投資價值被低估，投資潛力較大；如超過300：1，則意味房產投資價值相對變小，房產泡沫顯現。

據此分析，北京二手房售價租金比已接近國際公認的警戒線，釋放了「泡沫化」的預警信息。

統計數據用國際上另一個判斷房地產市場是否存在泡沫的通行標準─房產投資收益年限分析後，也得出了上述結論。

這項標準顯示，如果一套房產能夠在15年內通過出租收回成本，意味著是一項比較好的投資，同時考慮到房產投資出租必然存在空置期，如果每年加上兩個月的空置期，15年就是30個月的空置期，因此，一項投資如果能夠在210個月，即17.5年回收成本，說明投資收益比較理想。

但鏈家地產的統計顯示，2006年北京一居室、二居室和三居室的投資回收週期分別需要20.2年、23.3年和23.8年，均高於17.5年的投資收益標準，表明存在投資風險。

鏈家地產市場研究中心總監金育松認為，北京的房價增長過快，出現預警的原因有其特定的背景，包括城市化進程的加快導致大量住戶拆遷出現購房需求、2008年奧運帶動了大批人員來京置業、國內外精英來京工作、投資出現購房需求等加劇了北京房市供需矛盾。

「但是，這些需求大部分以普通住宅為主，統計顯示，今年成交的房屋67%為90平米以下，總價在60萬以下的房子。」金育松說

需警惕風險釋放

但是，與旺盛的需求不相適應的是，北京現在除了以前單位蓋的公房有50到70平米外，商品房的面積普遍過大，今年北京可售的商品房的平均面積達到了140平方米，這導致供給總量雖然在增加，但無法形成有效的供給，供給矛盾仍然突出，房價節節攀升。

北京市統計局數據顯示，1至9月，北京商品房空置面積905.1萬平方米，其中住宅空置面積475.9萬平方米，在全部商品房空置面積中，空置時間在3年以上的面積為103萬平方米。

這份研究報告認為，雖然目前北京二手房的高售價租金比並不代表房地產市場已經存在泡沫，當局應該重視和警惕房產市場泡沫風險的釋放，有關部門應該對房產價格的上漲做好應對的政策措施，預防房市滑向「泡沫化」。 深京房價領漲內地樓市

另據報導，國家發改委、國家統計局昨日公布的調查顯示，11月，中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.2%，漲幅較上月低0.2個百分點。與去年同期相比，深圳、北京房價繼續領漲全國，分別有11.6%和9.4%的漲幅。上海房價則與去年持平。

據新華社報導，分地區看，11月份，新建商品住房漲幅較大的城市依次為：福州10.4%，北京10.3%，深圳9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽8.4%；上海下降0.1%。

從6月份開始，北京新建商品住房價格開始出現兩位數增長，漲幅位居70個大中城市前列，10月份漲幅全國第一，達到10.7%。

而上海新建商品住房銷售價格從去年12月開始，一直下降。

分類別看，11月份70個大中城市新建商品住房中，經濟適用房銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比上月提高0.1個百分點；普通住房銷售價格上漲6.4%，漲幅與上月持平；高檔住房銷售價格上漲5.5%，漲幅比上月回落2.2個百分點。

統計顯示，11月份，包括新建商品住房、二手住房、非住房商品房價格在內的70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點，比去年同期回落1.6個百分點。

11月份，70個大中城市二手住房銷售價格同比上漲5.2%，漲幅與上月持平；非住房商品房銷售價格上漲4%，漲幅比上月提高0.5個百分點。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)