開發商替地方政府背了一半黑鍋

2006-11-02 16:12 作者:陳軍華 房地產市場又掀起了波瀾。清華大學副教授周榕與房產開發商潘石屹展開了激烈論戰。

周榕痛斥「房地產四大罪狀」——「價值觀上崇尚拜金主義」、「宣揚享樂主義的生活觀」、「將社會分化對立推到極致」以及「崇洋媚外、追求復古，對時代文化缺乏自信」。周榕稱目前房地產發展商佔用城市資源就是與人民為敵。房產開發商潘石屹對此反駁：「城市建設規劃是政府制定的，房地產商開發是按照政府的規劃辦事。」日前，雙方正鬥得歡。

周榕對開發商的痛斥，引來許多人的支持，顯出公眾對開發商的印象普遍不佳。而潘石屹則一臉的委屈。他認為，周榕對於房地產行業宣揚拜金主義的說法過於極端，並不應該全部怪罪在房地產行業身上。

近年來，由於房價連續上漲，超出了許多人的購買能力。有一個比較可信的數據是，70%%的人買不起房。因而，公眾對開發商沒有好感，也屬理所當然。但是，將責任一股腦地推到開發商身上，不僅對開發商本身存在不公，也可能因此將實質性問題掩蓋，無法推動問題的解決。歸根結底，人們的怨氣主要集中在房地產市場的暴利和高房價上，需要指出的是，在房地產市場獲取巨額暴利的不僅僅有開發商，還有地方政府，地方政府甚至比開發商獲取的利潤更多。

統計表明，在整個房地產的建設、交易過程中，政府稅、費收入佔到了房地產價格的將近30%%至40%%。如果再加上佔房地產價格20%%至40%%的土地費用，地方政府在房地產上的收入將近佔到整個房地產價格的50%%至80%%。如此高的預期收益和與之不對稱的成本付出，是地方政府與房地產集團越走越近，而違規行為層出不窮的利益根源（《上海證券報》10月27日）。

除了相對公開和透明的稅、費，還有許多不公開的「公關」費用。房地產行業是商業賄賂的重災區，據報導，開發商的「公關」成本佔到樓盤總成本的3%%到5%%或更高，而這些成本最終都將被轉嫁到買房人手中，推動房價的上漲。

因而，高房價的根源，其實是在地方政府身上，只不過，地方政府的巨大收益由於是在幕後完成，因而很容易被忽略。而開發商，不僅自己要獲取巨額利潤，還要將地方政府獲得的利潤計入房價成本之中，成為站在前臺推動房價上漲的責任人而遭到公眾指責。

房價持續上漲，最終引起高層的重視。目前，解決房價居高不下問題所採取的調控政策，主要針對的是開發商，而忽略了地方政府，並且，許多房市調控政策本身就是由地方政府去實施的，這樣，很容易導致兩個弊端。第一，調控主要針對開發商本身，使最重要的調控對象———地方政府「漏網」。第二，調控政策由地方政府具體負責實施，它們容易和開發商串通，對上陽奉陰違，私底下繼續推動房價上漲以牟取暴利，第一次調控失敗癥結就在這裡。

房地產市場中的最大獲利者是地方政府，房市調控受阻也與地方政府不作為有關。公眾有理由要求開發商承擔社會責任，但是，如果將責任全部推到開發商身上，無助於問題的解決。平抑房價，最重要的是，將地方政府從利益中最大限度地剝離出來，至少能把地方政府從房市中獲取的利潤降低一些，相應的，房價就能立即作出反應——這要比一味指責開發商有意義得多。