加拿大房價升幅超越美國

2006-08-19 00:48 作者:薛麗（作者系加拿大BXD公司業務 這一輪房地產過熱已不是中國獨自面臨的問題。在北美、在亞太、在歐洲……房地產熱浪正在炙烤全球的土地。過度的資本流動性被描述為這一輪泡沫的元凶。顯而易見的是，各方在試圖解決這一問題時都不約而同地汲取了他人的經驗，同時也成為後繼者警戒或模仿的對象。

縱觀一切，我們發現人們對於居住保障的追求已成為將房地產從資本趨利下解救出來的一股重要力量。在以民為本的社會，文明的標誌不僅僅是倨傲偉岸的標誌性建築，還應包括所有為人的和諧居住。

目前，加拿大地產市場總體可以說依然熾熱。日前，加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and HousingCorp.，簡稱「CMHC」)發表季度建築業展望報告，預測加拿大新樓動工會在今年繼續保持強勢，主要是由於阿爾伯塔省房地產市場興旺所致，但估計新樓動工將在明年放緩。

加拿大的今年新樓動工量將有227900個單位，但按揭利率及房屋價格上升將使明年的新屋動工量跌至209100個單位。明年的住宅單位動工率預計將下滑，但整體動工量仍然超過20萬個單位，創下連續6年衝破20萬大關的記錄。建材、土地等成本拉高房價。

今年，加拿大全國平均房價預計從去年的249365加元/套升至279300加元/套，漲幅是12%。除了需求高，建材、人工及土地成本同步走高，也都是推高房價的主要因素。今年新樓動工量大漲的原因是阿爾伯塔省需求強勁，蓬勃發展的油砂業創造了很多高收入工作機會，吸引其他省份的居民前去求職。

阿爾伯塔省今年第二季度新屋動工量則較去年同期增加了17%，預計，阿爾伯塔省今年的新樓動工量可達49000個單位，刷新了1978年創下的最高記錄。目前，阿爾伯塔省對房地產業的發展放低了門檻。至6月，阿爾伯塔省市政當局已批准649億加元用於建築產業，這是繼1989年以來的最高水平。

阿爾伯塔省房地產的火爆來源於石油，全球油價的飛漲已經使得阿爾伯塔的經濟發展模式在北美、甚至在整個西方世界中都有些特立獨行──不僅經濟增長速度首屈一指，其增長模式更是獨一無二的單一投資拉動型。不過富人有富人的難處，阿爾伯塔省現在最大的「富貴病」，便是勞動力不足。

加拿大法定最低收入是每小時8加元，但在阿爾伯塔省的石油主產區，快餐店的勤雜工的薪水也達到了每小時16加元，沒有技術要求的管道工每小時工資約25加元。在商業區內，招聘廣告隨處可見。許多人求職時僱主根本不要Reference，面試當場就被告知錄用了……

於是，人們蜂擁前往阿爾伯塔省「淘金」，人口約100萬的卡爾加利市，預計四年後的人口總數會增加40％。最近一年，阿爾伯塔省的卡爾加利新屋價格大幅上升41.3%，愛明頓上升24.4%。新房子的平均交易價格已經逼近40萬加元,二手房子的平均價也已突破30萬加元。

在阿爾伯塔省市場上二手房源嚴重不足，多人競價爭搶一套房子的現象已經司空見慣，新屋竣工期推遲到十個月甚至一年，到處都是新開的住房工地，但依然是一房難求。有許多華裔紛紛到此地炒房，除了廣東話，最近在這裡甚至開始聽到成團的人在講溫州話。

現在，加拿大房價升幅已出現超越美國的走勢。其原因是：

一、加拿大短期利率升幅較美國溫和。在過去兩年，美短期利率攀升400基點，加拿大升幅僅225基點。

二、長期利率方面，加拿大起伏幅度相當有限，比如十年期加美利率之差距為70基點左右。三、這次加拿大經濟循環增長期比以往時間長，因此消費方面也相應減少。

四、在過去五年，加拿大就業總增長是美國同期的兩倍（10%的升幅對5%）。

加拿大房地產的興旺已為經濟帶來實在的影響。在過去三年，加拿大建築業新增職位25%以上，卑詩省更高達35%。與此同時，加拿大央行持續的低利率政策，已使一般家庭的總債務、房屋按揭總數及房屋價格，不斷攀升。

不過，在加拿大火爆的房地產市場中也開始出現冷點。目前，加拿大最大的城市──多倫多火爆的高層公寓市場好景不再，市場上以投資為目的購買已經超出了實際需求，這使購買者面臨很大風險。

目前這個房地產市場上升時期已持續了近十年，高層公寓的銷售持續火爆，今年第二季銷售再創新高，達到28000個單位。不過由於大量高層公寓即將完工帶來的衝擊，租金將從今年底開始跌落，隨後高層公寓價格也將跟著下跌。

在通常情況下，高層公寓市場對利率和就業狀況十分敏感，最近利率上升很快，這個市場本應下跌，可是現實恰恰相反，原因就是投資者大量入市。目前，由於加拿大建築業的能力有限，很多公寓未能如期完工，所以，才造成目前虛假的繁榮，等這些公寓建成後，供過於求的程度就將越過市場能承受的臨界點，同時，投資者拋售的情況也會隨之而來。

據加拿大房源共享服務站（M u ltip le L is tin g S e rv ic e）統計，2006年現有房屋銷售量已從去年的482788單元跌至481700單元，到2007年會繼續下跌至462200單元。現有房屋已經足以滿足購房者需求，因此抑制了新屋市場的進一步擴展。但是，房屋按揭成本的提高多少抑制了消費者的需求。

不過，房屋銷售量的減少並不意味著房價會下跌，2006年現有房屋平均價格較去年增長了12％，達到279300加元/單元，創17年新高。預計2007年房價漲勢趨緩，將微漲6.4％，達到297100加元/單元。(文章僅代表作者個人立場和觀點)