尖峰時刻之房價真相:上海vs東京

2006-08-18 00:04 東京房價之貴在全世界都是有名的和數一數二的. 　　

　　一直以來,政府和開發商就告訴我們,國外大城市的房價多高多高,上海現在的房價很健康云云; 滬上地產界人士的口頭禪就是我們上海比東京的房價來說還有上升空間.

那好,讓我們來看看東京的房價到底有多高,看看咱們上海的房價還有多少上升空間.　　

　　面積:上海6,340平方公里,東京2,187平方公里,上海剛好是東京的3倍,所以東京的土地資源比上海還要緊缺三倍.考慮到那是一個人口眾多的島國，真的是寸土寸金啊。

人口:東京應該要多一些.我手裡暫時沒有精確的數據.

　　經濟實力:東京一個城市的GDP就超過了中國全國的GDP. 人均GDP東京差不多剛好是上海的20倍,人均收入我的保守估計數字是30倍.因為上海的經濟以外資為主導,

接下來我們看看房價因為Japan的房價是按照套內面積計算,而且陽臺和走廊都是不算錢的,所以要乘以一個係數才相當於上海的建築面積計算的單價.這個係數我的大致估算是 0.75.另外,Japan的房子賣的都是裝修房,所以這個係數還要修正之後才相當於上海的毛胚房價格.修正後的係數為0.7).本人粗通日語,所以直接上YahooJP的地產頻道抓了威廉亚洲官网 的統計數據(2005年2月):

　　東京人口密度之大是世界聞名的,這也是東京房價冠全球的重要原因之一.

　　東京都中央區(老牌CBD，緊鄰東京灣。地段和職能定位大致相當於上海的人民廣場 外灘 陸家嘴的疊加。如果我沒有搞錯的話，世界聞名的銀座就位於這個區)均價:3.4萬人民幣/平米. 這是真的.　　

　　計算流程如下: 套內單價:212萬日圓/坪 (數據來源：雅虎Japan網站地產頻道新建公寓發售價格統計數據2005年2月。因為3月和4月的數據還沒有出來，暫時沒辦法跟大家分享。)

1坪=3.3平米,所以套內單價=64.2萬日圓/平米,因為是套內且裝修,所以要使用0.7的係數修正為可以比較的建面毛胚單價=44.94萬日圓/平米,按照100日圓=7.6人民幣的威廉亚洲官网 匯率(2005年4月9日工行匯率中間價)計算,這個單價就是3.4萬人民幣/平米,這裡還沒有考慮人民幣未來升值的情況！瞭解上海今天實際房價(比上海市政府官方公布的過時或者摻水的統計數據要高得多)的人都知道,人民廣場或者陸家嘴的新建住宅可能3.4萬/平米現在都買不到啊!
另外，附帶提一下，東京的二手房價格一般是一手房的2/3左右。我上面給出的數據是一手房。　　

　大家可以看到中央區的位置確實是東京核心區域的中心,而且緊鄰東京灣.看了我的比較數據,你再聽那些地產大鱷說上海的房價不貴,還有上漲空間,非常合理,不可能下跌...之類的鬼話的時候,還會相信嗎?事實上, 我跟從Japan回來的同學朋友們交流的比較結果,即使忽略收入差距,單單從絕對房價來算,上海的房價在03年下半年已經達到了東京的三分一,04年中期已經達到了東京的二分之一,現在的價格則已經跟東京完全接軌了,部分可比地區價格甚至已經超過了東京.我只能說,上海樓市的瘋狂,超出了我們這一代人的想像.03年下半年有從Japan回來的同事,算了一下,當時上海的房價絕對值相當於東京的三分之一,但是上海人的平均收入只是東京人的十分之一(不包括下崗職工和民工等低收入群體,否則這個數字可是20-30分之一).按照房價收入比這一國際規律,上海房價泡沫太大. 那時我們如何能想得到今天上海的房價居然這嘛快就追上了東京.僅僅用泡沫這個詞已經無法形容了.04年下半年在Japan跟那裡的中國朋友說起上海的房價,他都不敢相信.經過測算,他連說自己買不起(其實我估計他也當時還是勉強買得起的,只是買的不輕鬆罷了).要知道他可是在日工作近10年的博士.時間過的真快,到了2005年4月,我估計這位朋友應該是真的買不起了.因為今天的房價,比他去年下半年為之咂舌的價格,又上漲了好幾成(40%-50%) 啊...

另外,值得一提的是,東京的房子沒有70年這個土地使用年限問題,而且建築質量跟上海相比,是絕對過硬得多的.這一點相信不會有人反對吧!以上數據,全部是我收集的第一手數據.有異議的歡迎探討和提出質疑. 　　

　　最後,我的結論是: 上海的房價泡沫之大已經無法用瘋狂這個詞來形容了. 如果這樣大的泡沫都不會破滅和下跌,則人類有史以來的一切經濟規律都要推翻重來了.那些至今還相信上海房價不會跌的善良百姓們,快醒醒吧,不要讓你們一生的血汗錢,變成有關利益集團的犧牲品.　　

(文章僅代表作者個人立場和觀點)