從日本看上海地產泡沫 豪強兼併最後的惡果

在日本住了多年，準備回國發展，可一看上海的不動產價格，簡直讓人覺得昂貴得不可思議。真不知道國內的老百姓是怎麼會有這麼多錢買房的。現在聊聊日本的不動產現狀。

日本工薪階層的收入稅後月薪多在34-80萬日元之間，年到手共500-1000萬日元。剛畢業的大學生第一年一般是20萬日元出頭一點（每10萬日元約相當於7300－7500人民幣）。所以簡單的說日本工薪階層的年收入是國內人的10-20倍。此外，他們在醫療和教育上無需負擔太多，只是形式上付點錢，當然去私立的另當別論。

日本全國不動產最為昂貴的當然是東京，房價是按套來算，通常類似於上海中環地區的、離地鐵步行10分鐘以內的，新的三居室或二居室的高層房屋多在3000 -5000萬日元，使用面積一般是50-100平米左右。折算下來每平米（使用面積）在3.5-4.5萬人民幣左右，陽臺是送的，屋子是全裝修的，房屋結構是全鋼的，抗7級以上地震，一幢樓通常要造2年左右才能完工。樓層不好的還送全套家用電器，大概是200-300萬日元。物業費多在每年15-35萬日元左右。這樣一算，房價收入比僅6-10左右。大家可以按此測算一下上海、比較一下。市中心的以及東京灣、青山地區的高檔物業要更貴些，高的可以達到7萬人民幣一平米，但那是頂極住宅了，配套設施好的不得了。我的老闆就在東京買了一套1億多日元（700多萬人民幣）的所謂豪宅，周圍住的都是國會議員或者醫生什麼的。別墅的價格差別比較大，地段好的比如可以眺望東京灣的要3-5億日元，一般的1-2億日元足夠了。別墅貴是因為別墅的土地是獨佔的，而多層或高層的建築土地價值是分攤的。應該指出的事，東京交通及其便利，近30條地鐵線，即使住在如上海郊環的地方，上班也很方便，當然比較擁擠（比上海地鐵1號線要好多了）。

下面舉一些東京房屋價格，有興趣懂日語的朋友可以自己去網上查http://www.homes.co.jp/

以下都是新造房價，樓層都不錯，沒有頂樓或底樓。交通都很方便
。
1、品川區東品川3丁目 步行到地鐵7分鐘 在東京灣旁，相當於上海南外灘或者北外灘，使用面積103平米 3居室，10,800日元，折合國內建築面積大約6萬每平米

2、新宿區西新宿4丁目步行到地鐵2分鐘 相當於人民廣場周邊 使用面積78.6，8810萬日元，折合國內建築面積約7萬每平米

3、墨田區龜沢4丁目步行到地鐵站10分鐘，相當於中內環之間 使用面積66.14，二居室，3470萬，折合國內建築面積約2.6萬每平米

練馬區，相當於中外環間，步行到地鐵站2分鐘，使用面積92.1平方，4080日元，折合國內約2.4萬每平米。

其它城市不動產就便宜多了，幾個百萬人口的大城市一般在市區稍邊緣一點、但離地鐵步行不超過10分鐘的物業每平方米也就折合人民幣1.8-2.5萬之間。二手房更便宜，1.5萬人民幣一平米可以買到很好的二手房子了。日本的房子造得很好，通常房齡20年的高層看上去依然很新年依舊很整潔乾淨。物業費在每年 10-20萬之間。房屋質量、裝修日本各地都差不多。要指出的事，上海在鼓吹說是全國和全世界人民都來上海發展，所以房價高是合理的。其實到了東京或者橫濱大阪你才會知道，世界頂級的企業巨頭原來都在這裡呢，各色人種滿街都是，那才是國際化大都市。單個百萬人口的大城市如果算上其所在的縣的GDP，就抵得上整個華東地區的GDP。呵呵，說遠了。我昨天看到京都的一套房子，多層一共5樓它是3樓，鋼筋混凝土建築，離地鐵7分鐘步行，2居室。1980年造的，在市中心邊緣，每使用平米才1.4萬人民幣。

因為公司想來上海發展，所以順便評估了一下上海的房產價格以及將來的收益。與作為國際級城市東京想比，目前上海的房價大約相當於東京的1/2到1/3，與日本的一線大城市如大阪、京都、神戶或者名古屋比較，大約是其1/2甚至部分持平，當然，比較是在相似地段的基礎上的。與之成對照的，上海市民收入僅僅是東京的1/10或更低。假設工資年增長率為10%，那麼約需要25年時間，上海的人均收入才會與目前日本相彷，如果到那時上海的房價也與東京相彷的話，今後25年上海新房（我指的是現房或者接近完工的房屋，日本現在不太有賣期房的）的開盤價每年合理上漲幅度約在3%左右。而現在買入的新房，到25年後，如果按照目前日本的二手房價格，幾乎是無增長或者年增長率在1%以下。當然有人會說我買了房可以出租呀，好的，我們來算一下，目前上海房屋出租的年收益大概是3-5%吧，在日本這個數字大約是10-12％。所以說公司最後決定不來上海了，因為上海的房地產泡沫比當年日本有過之而無不及。如果海外資金投資上海房市的話，我們認為除了部分的商業地產，大資金是不會買上海的商品房的。估計是一些國外散戶在購進上海的房產，由於不具有長期投資價值，所以我們認為這些投機資金前期進入上海是在博短期上海房價繼續上漲或者人民幣短期內大幅升值，這兩個可能性目前看來很小，因為上海房價下跌不可避免。

再講一下日本房地產泡沫破裂對日本經濟的影響，現在很多人說是由於泡沫破裂導致了經濟長期不振，其實很多日本經濟學者並不這麼認為，房地產的泡沫產生導致了後來的經濟低迷，泡沫破裂只是經濟低迷中的一個表現，之間並不是因果關係。由於房地產泡沫，大量的資金被房地產商吸去，但這些錢並沒有反過來被用於技術的革新，而是被日本富豪拿去收購全世界的名畫古董以及地皮了，因此房地產泡沫使流入其它行業的資金減少了。恰恰是房地產泡沫破裂很大程度上促進了日本經濟產業界的反思，推動了經濟理念的進步，使得日本經濟不在追求形式上的量而更注重質。因此表面上看日本經濟多年徘徊不前，GDP沒有增長，但實際上日本已經悄悄的完成了新的產業革命和轉型，經濟有了質的飛躍。沒看到這次石油危機全世界都著急，偏日本不著急嗎？其實國外很流行的觀點是，任何一次泡沫的破裂都不會對經濟進程發生質的影響，泡沫越早破裂越好。

再看看我們的房價，高低我就不說了。我想說的是，當一個產業吸去了社會的大部分財富，會導致什麼後果？打個不恰當的比喻，這在古時候就叫做豪強兼併，古時候是土地，現在是土地加人民幣。大家都知道豪強兼併最後的惡果吧？古代的帝王朝廷在可能的情況下都要極力抑制豪強，而我們呢？從這一點上說，不能不讓全體國民警惕。(文章僅代表作者個人立場和觀點)