美國房地產熱 最危險的是短期投資者

人們對五年前科技dot-com股票的崩潰並導致整個市場的災難仍記憶猶新，格老的這一樂觀預測並不能平息他們的憂慮。當時投資者損失了巨大的財富，至今仍在恢復之中，而華爾街的崩潰導致了整個經濟的衰退。

今天的房產持有者應充分考慮到當時的情況。即使現在地產市場沒有出現泡沫，但需求的減低仍將使他們陷入困境。

當然，這只是個假設，在眾多的經濟學家，房產持有者和市場觀察家中，對房地產市場的運作是否已失控的定義各不相同。

近期的數據顯示，房地產市場增長迅速。至三月底，整個房產價格在過去的十二個月中上升了12.5%。五月份新房價攀升至歷史第二位，這表示低貸款利率帶動了房地產市場的興旺。

但房價遠遠高於平均價的地方泡沫跡象仍然存在。最近美林證券（Merrill Lynch）對美國五十二個大城市進行了調查，發現其中三十個城市出現過熱現象。

房價最高的幾個城市中：邁阿密，自2001年起房價飆升了85%，而房價與收入的差距也大幅上升。加州的六座城市－－聖地亞哥，聖伯地諾湖畔地區，洛杉磯，舊金山，聖何塞和薩克拉門託－－也被認為呈現「白熱化」狀態。據美林證券數據顯示，自2001年初，當地的房價已平均上漲了75%。

更令人驚訝的是一些中西部城市如密爾沃基(Milwaukee)，明尼亞波利斯和克里夫蘭。美林證券的資深經濟分析師夏洛.金（Sheryl King）在報告中說：「在我們來看，這些中西部城市房地產市場呈泡沫趨勢－－中西部主要以製造業為主，而近年經濟下滑－－中西部房地產市場必需有嚴重警告指標。」

這些例子使人們很容易地聯想到華爾街的全盛期。

九十年代末，主要市場指數的飆升－－最顯著的例子是科技股納斯達克(Nasdaq)綜合指數，在一些極端的例子中上升了五倍－－使股票價格持續上漲。

但2000年初科技股的泡沫破裂後，導致股市一蹶不振，儘管納斯達克指數仍在硬撐之中，但其它一些市場指數的收益化為烏有。

相同的情況今天可能同樣發生在房地產市場上。花旗集團下的史密斯巴尼財務證券公司（Citigroup Smith Barney）的資深經濟分析師史蒂夫.懷汀（Steve Wieting）指出，如果投資者知道美國的中價位房從未有一年下跌過，他們可能會更有信心。

「現在這種理論帶來的樂觀預測就像是從前發生在股市上的一樣，」他說。「同樣的，房地產市場也可能在相似的情況下成為樂觀後的一個犧牲品。」

如果房地產步股市的後塵會怎樣？

五年前投資者的力量大大地刺激了科技dot-com股票－－賭注是熱門股票將持續上升－－而房地產市場似乎也將遵循同一道理。而當投資降低時，最危險的是那些借了錢投資以期獲得短期有效收益的人。

房產業的走向可能與貸款利率緊密相關。而貸款仍維持著意想不到的低利率。

房地產的衰退可能不會像科技股那樣衝擊美國經濟。就像懷汀指出的，九十年代末期美國科技輸出的增長量極低，而從1995年至1999年平均每年在高科技輸出的投入佔43%。而當科技股崩潰時，美國經濟失去了一個堅強的支柱。

但房產投資者請做好最壞的打算，如果房產市場就像幾年前股市投資者那樣轉換方向，他們將損失慘重。