紐約各區房地產風險分析

金融區

我們都不喜歡成為傳播壞消息的人，特別是在一個每個人都想成為贏家的地區。但是如果經濟景況變壞，金融區（The Financial District）的每個人恐怕都希望他們能夠買空賣空。

這個區域有著鵝卵石鋪成的街道、有著上世紀初的風貌、有衝擊力的景色和便利的交通。但是，它的社區服務實在貧乏，而且當那些白天去上班的人們回到家中之後，整個地區安靜得令人窒息。就像許多房地產經紀人私下透露的那樣，如果你可以忍受貧乏的餐飲和購物服務，那麼住在這裡也不是一個壞的選擇。

可以說，在經濟不好的時期，類似這種邊緣行的社區房價總是容易下跌。此外，這個地區雖然吸引力了不少以家庭為單位的買房者，但是經紀人表示，許多新樓都是以「新人」為市場目標的。如果他們失業或者房屋貸款的利率提高，他們很可能立刻轉手賣房或者繼續租用。在最近的幾年，這個地區新添了不少的公寓單元，由於距離不少白領的工作地點很近，公寓的價錢亦然飛漲。在經濟蕭條時期，以前人們用來在曼哈頓下城買一間奢華單房（60萬美元）的價格，可以在上東村買到一間距離飯館和中央公園都很近的公寓。當初那些心急火燎要在這個地區買房的人們，可能會將其摒棄。

風險指數：8

庫房區

包括蘇荷、翠貝卡和熨斗區（Soho, Tribeca, and the Flatiron District）

如果你正在曼哈頓下城的「閣樓」裡閱讀這篇文章，那麼你真是太幸運了：你擁有著城裡最令人羨慕的住房，也許會比任何一個地方的住房更經得起市場的考驗。以最近的歷史作為指導：90年代，當曼哈頓房地產到達最低點的時候，蘇荷和翠貝卡兩地的房價比其它地方恢復的都快。

米奇歇爾馬克思崴爾和捷克森房地產評估公司（Mitchell, Maxwell & Jackson）房地產評估公司的馬丁（Michael Martin）說，「下城房地產的價格在1994年就開始轉折了，而直到1996年，其它地區的房價才開始回升。」

格林威治村。

911事件以後同樣的事情又再度發生了，可可然（Corcoran）公司的哲特勒（Linda Gertler）介紹說，在世貿被毀之後，她仍然成功地以900萬美元的報價將一個公寓賣給了一對明星夫婦。

熨斗區以其經濟社區和日常生活社區相結合的特點，搭配上便捷的地下鐵服務，也許是市場低靡時你對房地產最佳選擇。翠貝卡地區也同樣堅挺。新堡不動產集團（Newcastle Realty Group）的奧什爾（Shaun Osher）解釋稱，「市場對這些房屋的需求是如此之大，因為它們是不可重建的。」總體建議就是：買下來，等待壞時期過去。

風險指數：3.5

下東村和東村

從上次的經濟蕭條以來，曼哈頓東14街以南已經改變了許多，但是它仍保持了和租房的舊時代同樣的某些特徵：青春。

在這個區域買房的人大多數是首次進入房地產市場的中產者，而一旦房屋貸款利率暴漲，他們中的一部分很可能成為無法支付房款的人群。新堡不動產集團的奧什爾說，「紐約大學的學生會畢業，新婚夫婦在有了第一個孩子的時候就會想著搬出去住，而新近工作的人們說不定會在加州找到更好的職位，也就是說，在市場上隨時都會有許多可以販賣的住房。」房地產經紀人認為這個地區的「短暫性」可能使得在經濟蕭條時期市場遭受衝擊的可能性增強。此外，這個社區有許多出租的房屋，而一個看上去被房客充滿的社區不會是太理想的選擇，卻似乎比一個到處都是「正在出售」房屋標誌的幽靈地區要好得多。

長島海濱的「假期房屋」風險最高。

風險指數：7.5

也許你要說西村的房地產是被「吹」起來的，但是當經濟衰退的時候，西村將被證明它的價值。西村是現在最有名和昂貴的居住地區之一，房地產商應該歸功於例如理查德邁耶大廈（Richard Meier Tower）那樣的名居。值得注意的是，價錢的確有所下降，但不是大幅度的下跌，而且可以說，這個價格是穩定在一定水平之上的。新堡不動產集團的奧什爾對《紐約》雜誌表示，「當人們在買房投資的時候，當市場上充滿了相同意志的人們，市場就被保護起來了。」從大部分地區來看，整個西村是個安全的賭博，而且從歷史的角度來看，這個結論也已經被證明是正確的。

風險指數：3.0

中城東區

說出一切你關於這個地區想說的話吧--無聊、讓人難以啟齒的落後於時代。可是如果市場跳水的話，那麼這個區域也許將是笑到最後的一個。

薩頓區（Sutton Place）吸引了許多上了年紀的富裕的業主，他們不會被經濟蕭條所影響，可說，在他們的身上找不到太多的缺陷。目前居於下風的摩瑞小丘意外的堅挺，因為它的價值還沒有得到充分的認識。不過也請保持清醒：這個地區的新發展正在把房價往高位上推升，現在已經超過了一平方英尺1000美元。如果你在房屋還未建成時出手，請再三思量，因為有些房屋實在是「特洛伊木馬」，外表唐璜、腹中空空。

風險指數：4.0

切爾西（Chelsea）

在90年代中期，是紐約房地產的非官方黑暗時期，期貨經紀人科爾（Paul Cole）和他的夫人在西30多號買下了一間全服務公寓樓裡的單房，出價72000美元。這間單房的前業主在許多年前花費了11萬美元，但是卻無法等到房價回升再出手賣房了。而且看上去，科爾夫婦並不是唯一在大甩賣中佔地便宜的人們：從1989年到1993年，這個地區的房地產價格下跌了43%。但是也正因此，這個地區成為一個截然不同的社區。

西50號以上的房價開始暴漲，艾麗曼房地產公司（Eliman）的老經紀人斯坦博格（Leonard Steinberg）說，「它為河流所環繞，並且是個正在形成中的市場。」不過這個地區最大的問題就是那些新「豪華公寓」，主要是在西40多號開始建立的。其中一個擁有著公交車終點站（Authority Bus Terminal）的可愛景致。但是由於許多公寓仍然處於建設之中，很難想像一旦市場皮軟，這個地區的樓市不會受到衝擊。

風險指數：6.0

老豪宅（Old Luxe）

在2004年，在第五大道和公園路的最貴的合作公寓售價2500萬美元；在中央公園西，合作公寓的售價是2000萬美元。你覺得2005年你還能找到一個好交易麼？猜猜看吧。

如今的黃金海岸區的業主那麼富裕，以至於可以不受任何市場風波的影響--什麼政治醜聞、TV秀的取消或者八卦離婚新聞，這些都不能再吊起他們的胃口。而且不要忘記，他們需要擁有可兌現資產來獲得委員會的批准，沃博格不動產公司（Warburg Realty）的總裁彼得斯（Frederick Peters）說，「這些合作公寓委員會的好處就在於，它的經濟政策保證人們不會陷入太大的危機。」

房屋委員會清楚的知道他們的優勢在哪裡--那些令人艷羨的空間。這些公寓幾乎從來不會下跌到市場的底層，總是有人在適當的時間願意對它們拋出繡球。

風險指數：1.5

96街以下的連棟

根據斯崔布林豪華公寓報告（Stribling Luxury Residential Report），連棟房屋生意可說是顯著的，2004年整體銷售上升了118.7%。（在東村60多號的32尺寬的房子，售價950萬美元，然後在同一天漲到了1150萬美元。）這樣的連棟房子目前只有1000套，儘管有人警告應該警惕房地產泡沫的破滅，但是這些連棟仍將在房地產市場常盛不衰。

最近，購買者的形式發生了變化，他們以外國人為主，由於市場上合作公寓的短缺和房屋審查委員會的嚴格程序，這些海外的購買者湧向了連棟房屋市場。另外，如果你住在格林威治村，那你簡直沒什麼可擔心的了，紐約大學就是你房地產最堅強的後盾，大學對房屋的需要簡直是沒有止境的。

風險指數：3.0

新豪宅（New Luxe）

在過去的兩年中，我們可以看到天價的豪華公寓在拔地而起：在萬筆肯闊特（One Beacon Court）的新布魯博格大廈每間豪華公寓售價2700萬美元；在川普(特朗普)公園大道的售價3000萬美元；泰姆沃內爾（Time Warner）的售價在4200萬美元。但是請讓我們平心靜氣的分析一下，如果市場突然崩潰，這些高級公寓還能保持身價嗎？答案是：可能應該不會。

環繞中央公園的老式豪華公寓風險最低。

主要原因是價格上漲的太快，不過艾曼利房地產公司的經紀人蘭茲（Dolly Lenz）表示，她剛剛向一個客戶出售了2500萬美元的公寓，對方「連眼皮也沒眨一下。」能夠出錢買房的人也許富裕到可以不在乎市場起伏的程度，但是下跌的房地產不會帶來好運，對富翁和窮鬼來說都是如此。

風險指數：6.0

上東城和西區的家庭公寓

如果你想在房地產的風暴裡尋找避風的港灣，那麼那些位於中央公園兩側的兩房一廳或者多房一廳的家庭式套房將是你最好的選擇。它們很可能不會受到泡沫的衝擊，原因很簡單：你擁有的面積越大，越安全，因為空間總是有限的。

沃博格不動產公司的阿搏拉姆斯（Susan Abrams）說，「好學校和好的社區家庭是影響一個地區房地產的價格的重要因素，使得這個地區變得更為穩定。」上東城和西區的家庭公寓就是處於這樣的環境之中，也許在二戰以前，地理位置是購買房屋的首要考慮因素，但是在戰後的年代裡，空間說明瞭很大問題，越大的空間就意味著相對越堅挺的價格。

風險指數：2.5

哈雷姆區

在哈雷姆存在兩個市場：新型的聯合公寓和老房子。而且它們有些截然相反的特徵。最近，房地產的開發商開始在曼哈頓的上城尋找空間和停車場，然後發展商都已經找到了買主。但是這個令人尖叫的生意並非那麼吸引人們的眼球，當市場出現癱瘓的時候，每個人的日子都不會好過。雖然許多人叫喊著，「我寧願在這裡也絕對不住在村子裡！」

可是假如有可能的話，他們還是不會選擇這裡。不過我們還是有一個可以解決問題的處方：西哈雷姆比東哈雷姆要好。熟悉哈雷姆房地產情況的經紀人薩格斯（Willie Kathryn Suggs）說，整個市場會從現在開始向前挺進。最好的購買地點是：靠近芒特莫瑞斯公園（Mount Morris Park）和在漢繆頓高地（Hamilton Heights）等處。

風險指數：6.0

老牌布魯克林

2000萬美元在布盧克林高地出售的房子沒什麼了不起的。在布盧克林的房地產市場中--包括布盧克林高地、波恩蘭姆小丘（Boerum Hill）、卡羅斯花園（Carroll Gardens）、科博小丘（Cobble Hill）、公園斜坡（Park Slope）和福特葛雷尼（Fort Greene）。

《紐約》雜誌認為，這些地區的業主基本可以穩坐泰山。原因就是，布盧克林高地可說是一個房地產「牛市」的標誌。也許有部分人會對福特葛雷尼產生懷疑，因為它還是一個新生的區域。但是艾曼利房地產公司的經紀人堂那荷（Marilyn Donahue）說，這個地區的穩定性和布盧克林高地差不多。重新修飾過的福特葛雷尼公園（Fort Greene Park）和高昂的股票市場，都在支持這個區域。而且這裡的房地產價格還沒有飽和。

風險指數：3.5

邊緣布魯克林

在布盧克林的邊緣區域，有兩種業主是主要的消費者：一類是在維聯斯博格（Williamsburg）、綠點（Greenpoint）和丹博（Dumbo）的藝術家人群；另外一類是選擇了白德福特－史蒂文森（Bedford-Stuyvesant）、紅胡克（Red Hook）和克朗高地（Crown Heights）的家庭購買者。沒有人可以在市場下跌的時候做得很好，但是消息靈通人士的優勢就在於他們可以比其他人更早的撤出來。

在白德福特－史蒂文森區，由於當地高犯罪率和低質量的學校，很少有人會選擇到該地買房。如果你出價75萬美元，也許就意味著投資的徹底崩潰。克朗高地也是一個應該避免的地方，雖然交通便利，但是房價目前已經有點過高，將來應該呈現下降趨勢。維聯斯博格和綠點是較好的區域，前者擁有某些古典服裝店和泰國餐館，後者的三層到四層的連棟住房目前還有升值的餘地。

風險指數：7.0

皇后區長島市和傑克森高地

有許多潛力、許多的猜測、沒多少居民--這就是長島市的情況。此地無疑是藝術塗鴉者的天堂，但是米奇歇爾馬克思崴爾和捷克森房地產評估公司（Mitchell, Maxwell & Jackson）的投資人捷克森（Jeffrey Jackson）說，「許多的猜測使得這個地方的價錢開始上漲，但是它還沒有發育成為一個成熟的社區。」《紐約》雜誌認為這個地區還缺少一個大型的超級市場。

皇后西區的合作公寓是目前較為豪華的選擇，但是在不久的將來，它可能要承受來自附近奧林匹克村和另外一個400個單元的共有公寓的競爭。至於捷克森高地是許多分析家所講的「香草社區」，它被認為可與布魯克林高地（Brooklyn Heights）相比，花園、壁爐、和歷史性的房屋裝飾會保持此地房屋的吸引力，儘管它距離中央火車站有12站。

風險指數：5.0

郊區

如果沒有額外的需要，在所謂「世外桃源」的人生從投資的角度來說可謂最佳選擇。雖然在80年代後期，房價跌了不少，但如果選在郊區居住，也許不用過分擔憂。康州格林威治（Greenwich）可說是投資世界的「死胡同」，他們工作和消費都呈現「本地化」的趨勢，並從一個稅務系統上得到好處。

地區移動對新澤西和長島都產生了正面的影響。捷克森分析稱，「從曼哈頓的中城開始，商業的移動逐漸向西。」在過去的三年，長島房地產經歷著兩位小數的增長。專家認為關鍵因素是「情感安全指數」，平均每家2.5個小孩，不會有人「卷包跑路」。此外，郊區刮起「城市化」的風潮，從懷特布萊斯（White Plains）到楊克斯（Yonkers）處處可見這樣的趨勢，人們在創造著一個「真實的世界」。

風險指數：3.5

漢普頓和卡斯科爾

人們勢必吞下苦果：當房地產市場的泡沫破滅，購買「假期房屋」的人們將率先受到衝擊。（Trachtman & Bach）的經紀人科爾（Paul Cole）說，「如果你經濟並不寬裕，首要是為你真正居住的地方打算。」

居在卡斯科爾做房地產生意將近二十年的經紀人貴查德（Ron Guichard）介紹，從1992年到1997年這個地區的房地產曾經令人無比沮喪。曾經有人花費220萬美元在2004年買下一套住宅，4個月後出手的時候為590萬。任何發生在城市裡的風吹草動都會對這個區域造成直接而快速的影響，有些人出手倒賣房屋只花費幾個月。這也是不穩定的原因所在。在東南漢普頓情況要好一些，多數業主生活富裕，可以等待較長時間再將房屋出售。

風險指數：9.0