房地產行業：當前"房地產熱"背後的三重搏弈

2005-06-13 08:00 "房地產熱"是中國當前最複雜也最有趣的經濟現象，各方對其的關注程度可以說是空前的。中央有關部門從2004年上半年開始頻頻出臺了一系列涵蓋土地供應、開發與流通環節、信貸管理等行業全過程的調控政策。政策出臺部門從央行、建設部和國土資源部等部委單獨推出到目前的"國八條"和7部委聯合通知，調控手段從行政手段提升到對利率、稅收手段的重視，這一切都體現了誓將商品房價格實現"硬著陸"的政策目標。隨著中央政策指向的明確，各地也結合當地市場狀況積極制定控制商品房短期價格上漲的管理細則。幾個月前還似乎不可撼動的商品房價格開始波動，消費者和投資者的心境也隨之一波三折；同時，各種傳媒也積極傳播著經濟學家和開發商們都振振有詞、實質卻完全相左的言論。房地產這個最年輕、同時市場化程度最高的產業力量，正與行政力量進行著自改革開發以來最為精彩的博弈，甚至搏殺，並將最終導致行業內部集約化進程的加速以及政府內一個跨部門行業綜合管理體系形成的可能。

　　拋開市場上預測商品房價格漲跌的偽命題，目前市場上關於"消費、投資與投機"的爭論，以及在頻密出臺的政策背景後面，都深刻反映出不同利益在房地產市場上的三種搏弈，概括起來是：第一，中央與地方政府在經濟增長方式及未來利益分配上的搏弈；第二，央行與外資在匯率變化上的利益搏弈；第三，隨著傳統盈利模式的漸行漸遠，房地產商與市場爭奪最後的超額利潤。筆者認為，無論如何，商品房開發已經不再被視為簡單的消費品生產，其投資品供應的特點越來越顯現，並試圖從中央與地方政府在財政收入上的分配變化、境外資金因人民幣升值的收益變化、開發商在市場調控中的利潤變化等三個角度，對複雜的房地產"熱像"、已出臺政策的調控目標和未來政府可能的政策走勢做一個梳理。

來源: 國泰君安張宇