上海首次承認高房價出臺細則謹慎回應宏觀調控

　　上海首次承認高房價

　　《通知》中規定了如下兩個重要內容：一是關於非普通住房的定義。只需滿足三個條件中的一個，即為非普通住宅。1.住宅小區建築容積率在1.0以下； 2.單套建築面積在140平方米以上；3.實際成交價格高於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以上。並具體對各個區域的高價房做了明確規定，內環線以內的高於17500元／平方米，內環與外環之間的高於10000元／平方米，外環線以外的高於7000元／平方米。此標準，上海市政府將根據市場情況，每半年公布一次。二是自6月1日起，購買非普通住房的，按3%稅率徵收契稅。

　　尤其值得注意的是，政府對各個區域高價房標準的規定。某專家對記者說：「這是上海市政府首次承認了上海高房價的事實。」而上海市政府之前公布的數據顯示，2004年上海樓市均價只有每平方米6385元。

　　在6月1日下午的上海市政府新聞發布會上，新聞發言人焦楊在談到這個「高房價標準」問題時說：「這反映了本市房地產市場發展的區域特徵；另一方面從住房價格的穩定性出發，是按照2004年第二季度到今年第一季度一年的住房實際成交平均價格，並根據國家有關規定，在上述實際成交平均價格的1.2倍基礎上，再上浮20%確定的。」

　　據消息人士透露，在初稿中內環以內的高價房標準為每平方米17000元，低於公布的每平方米17500元的定稿，這說明政府充分考慮了市場的因素。

　　太極拳對組合拳？

　　這一新政另外一個引人注目的地方是，將非普通住宅的契稅由1.5%提高到3%。這對投機者是一種頗為嚴厲的打擊。相信這一政策能夠有效地抑止境外投機資本。

　　但是，對於上海市政府對調控房價的真正決心，市場一直表示懷疑。

　　某專家對記者說：「政府的態度一貫是保護房地產業發展的。政府的打壓不是給行業看的，而是給中央看的。」

　　陽光顧問余先鋒說：「房價的過快上漲表面看來是購房者和開發商的矛盾，其實質是某些地方與中央、消費者的利益衝突。單就此次中央各種政策的『組合拳』而言，如果某些地方政府從內心深處不下決心解決房價過快上漲的問題，也會打『太極拳』來化解『組合拳』。」

　　余先鋒認為，七部委新政中最有效的一招就是「房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，作為土地出讓的前置條件，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。」他說，如果政府真的想調控房價，在房價上漲最快的區域，假定在售樓盤的價格一般在10000元／平方米左右，若在此出讓土地的前置條件定為「此地塊住宅售價不得超過8000元／平方米」，那麼在售的10000元／平方米的價格就很難挺得住，房價肯定下降。

　　但是，包括上海在內幾乎所有的地方政府都沒有就此提出自己的實施細則。而對於三令五申的要求收回兩年以上的閑置土地，各地方政府都沒有實質動作。

　　余先鋒說：「很顯然，地方政府都在和中央政府打太極拳，應對中央政府的組合拳。」

　　市場漸趨明朗

　　在細則出臺兩天之後，6月3日，位於外環以外、閔行區的夏朵小城開盤，開發商打出了「擠干水分」的口號，以每平方米5300多元的起價進入市場。據天啟機構總經理陳艾立說：「在這個區域這樣品質的樓盤，在調控前起碼每平方米賣6000元。」記者看到，在售樓現場，這樣的價格確實吸引了一定的需求。

　　但是，上海樓市近期的冷清也頗令人擔憂。相比3月全市每天可以售出1000套左右的銷售業績，現在每天只能售出2、3百套房子，成交量銳減了70% ∼80%。記者在上海房地局官方網站上看到，在松江區一個叫做玉樂小區的樓盤共1200套房，自4月16日開盤至6月8日，沒有售出一套。一個叫作頤景園的樓盤，平均每天銷售一套，在整個松江區域的樓盤銷售上已經可以奪冠了。

　　不過，有樂觀者認為，這次細則的出臺，將有助於市場走勢的明朗化。李海林對記者說：「前一段時間的政策，已經達到中央要求調控的效果了。這次細則比較客觀地反映了市場情況。政策明朗了，市場也將會逐漸明朗。」中國指數研究院華東分院副院長陳晟對記者說：「購房者由此有了心理參考價格，原來剛性的、真實的市場需求，在消化一段時間政策後，就要慢慢恢復了。」

　　方方房產工作室主任胡宗亙對記者說：「政府的這一政策，對普通商品房不同區域肯定有影響。未來同一環線內不同板塊的樓盤價格將會不一樣。」李海林說：「市場經過3∼6個月的消化，將會長期平穩下來。」

　　不過，資深評論員洪斌則提醒道：「後市判斷並不樂觀。新政的出臺只是上海房價下跌的直接原因。而房價下跌真正的原因，在於供求關係的變化。因為新政的核心是提高了房產的交易成本，如果樓市中的有效購買力足夠強，這部分成本會轉嫁到購房者的身上，導致房價的進一步上揚。但現在成本上升，房價是在盤整甚至是下降了，這說明市場對目前的價格體系根本就缺乏足夠的有效需求。」房價的過快上漲表面看來是購房?

　　相關報導南京：暫不強徵20%賣房個人所得稅

　　據南京當地媒體6月4日報導：「南京地稅部門6月1日出臺了一份名為《個人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施規定，個人銷售房屋繳納的稅收包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅等，其中明確規定，個人銷售房產將按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額繳納20%的個人所得稅。」在業界引起軒然大波。因為這可能成為此輪調控最嚴厲的地方性措施，而此前並沒有任何先兆。對此，南京市政府方面也一直沒有給出正面的答覆。

　　日前，南京市地稅局召開新聞發布會，對是否徵收個人所得稅的問題，地稅局總經濟師唐躍面對媒體時，依然不置可否。他指出，根據法律，賣房徵個稅的政策從1994年就開始實施，去年南京已征到了個人售房繳納的十多萬元個稅。法律確實對賣房徵收個人所得稅有過明確規定，2004年1月，杭州市政府徵收過 20%個人所得稅，但執行了9個月之後，就被取消了。而其他地方政府為了鼓勵房地產行業發展，幾乎從來就沒有執行過這條法律。

　　6月8日，記者採訪南京市房地局有關官員，官員明確告訴記者，南京不會強制徵收20%所得稅，媒體報導有誤。但是，分析人士也指出，南京方面一直不願意正面否認此消息，也在給自己留後路，以備中央政策再次趨嚴，就可以立即執行。