開發商斂財手段難以想像 地產業暴利揭密

　　斂財模式的新路徑

　　去年，中國房地產市場遇到了少有的好年景，不少開發商都賺的缽滿盆滿。然而令人不解的是，

　　60多家房地產上市公司的財務年報平均每股收益僅為0.22元，與2003年相比只增加了0.03元，低於市場平均水平。那麼，與紅火的房地產業相應的利潤哪裡去了呢？原來，房地產業由於開發持續時間長，環節多，因而不良的公司很容易轉移利潤，開發項目賺的錢就轉到個人名下，虧損則由上市公司來承擔之事，絕非個案。當今，一種新的斂財模式正被家族房地產企業所運用。

　　這類家族企業利用房地產項目滾動開發的規律，在先期需要大量資金投入時，由旗下上市公司承擔成本及風險，在預售款陸續回籠後，則不斷攤薄上市公司所佔項目公司的權益，以獲取最大收益。此類模式的運作一般是家族企業通過公司A控制上市公司B，公司C則是A、B這兩家公司共同出資的房地產項目公司。接下來分三步走：第一步：初期由上市公司承擔大部分成本及風險。在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權；家族公司A僅佔小股。公司C預付土地出讓金、獲得「四證」，成立房地產項目開發公司D。按央行195號文件規定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預付的土地出讓金通常來自於銀行的貸款，由上市公司提供擔保。在預付土地出讓金，取得「四證」之後，公司D即可申請銀行開發貸款，用於設計規劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔保。由於上市公司對C公司絕對控股並成為資金的主要來源，因而承擔著大部分成本及風險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風險。

　　第二步：回籠預售款前後，攤薄上市公司所持股權。按照原有政策規定，必須在項目開發至2／3或封頂後才能對外銷售，並對購房者發放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規劃階段就開始賣「樓花」，所得資金用於後期項目建設，但會計帳面上這部分收入並不能入賬。在預售後不久，家族公司A即開始大幅度增資(資金多為預售收入)，取得公司C的絕對控股地位，增資完後，再把全部預售款轉到家族公司A；被家族企業控制的上市公司B卻不追加投資，股權被稀釋，只能獲得投資收益。至於預售款金額運用情況，由於上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中不必體現，公司C以後的運作也不得而知。家族企業利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現金運用情況。

　　第三步：項目竣工，家族企業享有大部分收益。按照對公司C的股權比例進行利潤分成，家族公司A獲得大部分利潤，上市公司B則承擔了初期成本及風險，最終卻僅獲得小部分利潤。難怪經濟學家易憲容氣憤地質問，「房價上漲這麼多，房地產企業給國家交了多少稅，房地產上市公司給股民分了多少紅？」

　　地產商的聚財之「道」

　　2004年，包括上海在內的不少地區的稅務部門都在檢查中發現，大量的房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。同年，杭州市審計部門發現，列入審計範圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行了稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰家就曾為某上市公司節稅6.2億元人民幣，而在業界聲名鵲起。

　　一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個「海外業務接待費2000萬元」。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術諮詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、諮詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」裡，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。

　　與此同時，在福布斯公布的2004內地富豪榜中，前200人中有64人來源於房地產行業。在前20名中，有11位涉足房地產行業。

　　在2004年中國房價上漲10.8%的同時，中國地產富豪在所有行業中獲得最高的財富增長。2005年《新財富》富人榜中，房地產業富人的財富達 1363.9億元。今年新上榜的17位房地產富人共增加了185億元財富，而連續兩年入選「《新財富》500富人榜」的房地產業富人，財富上漲119.8 億元，升幅為10.2%，與房價的升幅相當。可見，中國房地產的財富大多數進入了私人口袋。

　　暴利的代價是高房價

　　去年以來，全國範圍內房價持續走高，成了中國百姓心頭難抑之痛。據統計，2004年全國商品房平均售價上漲14.4%，商品住宅平均上漲15.2%，而全國城鎮居民人均可支配收入僅比上年增長7.7%。房價持續走高，脫離了市民的購買能力，工資升幅有限的百姓先是被漲價弄得暈頭轉向，繼而被高房價驚得瞠目結舌，看著日益貴族化的房價，往往只能望房興嘆。在上海市，2003年以前，7000元以上的就是高價房，而現在，卻只是中低價房。而其實，任何一個城市的房地產價格反映出來的是居民的生產力水平，這一水平一般地說表現為人均可支配收入，如以人均可支配收入與房價比較，上海的房地產價格比紐約或倫敦都貴了三倍。幾年前，長三角、珠三角和京、津、滬的一些市民還幻想著在郊區買便宜的房子，再買輛私人車進城上班，兩者相加，費用也比在城內買房子節省得多。但現在發現，嚴重的堵車已經使開私人車進城上班成為烏托邦。而沒有私家車就得日復一日地花上4個小時上下班，不可能有幸福感。即便如此，2005年4月24 日，在博鰲亞洲論壇2005年房地產分論壇上，中國房地產業的重量級人物無一例外地聲稱，房價還得漲。而所謂民生福祉和社會和諧，根本就沒有他們個人財產的急劇上升來得重要。

　　信息失真誤導公眾

　　國家統計部門的數據顯示，房價只是「溫和」地上漲。然而在普通百姓看來，房價的漲幅遠遠高於統計數字的那十來個百分點。針對這種統計數字的落差，中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心研究員尹中立指出：房地產信息的統計程序，存在一些不合理的地方，在原始數據的提供上，可能存在人為操縱。尹中立說，我們常規(統計)是從開發商那裡，而不是從市場採集數據，從而造成數據準確性與可信度大打折扣。尹中立道出了一個奧秘：中國房地產業的基本數據來自房地產商的報告。城調隊的初始數據，是由當地房地產開發商自行填報的。這辦法倒是省事，還能降低調查成本，惟一的缺陷是失真。

　　尹中立的話可以從權威發布的官方發言中得到驗證：在前不久舉行的新聞發布會上，國家統計局新聞發言人鄭京平表示：統計局的統計並未從房地產的消費和使用方面著眼。我們主要是從開發商的角度，就是說從生產方統計的，也就是房地產開發商完成的情況。那麼，真實數字與統計數字究竟有多大的出入？自2004年7月1日起，上海市對所有房地產交易實行網上登記備案。因此，自去年7月以後，上海的房地產交易信息有了比較可靠的來源。根據上海市房地產交易中心的數據，上海目前商品房的加權平均價約在8500元／平方米左右，然而，統計局公布的數據是5135元／平方米。前者比後者足足高出66%。難怪上海的老百姓說，大上海找不到5135元／平方米的房子。

　　房價飛漲還與巨資炒房有關。而全民炒房在相當程度上阻礙著建築本身的技術進步。不久前建設部指出，我國建築能耗驚人，現有建築中95%達不到節能標準，而有關人員預計，如果城鎮建築都達到節能標準，到2020年每年可節約3.35億噸標準煤，或減少8000萬千瓦時空調高峰負荷，相當於每年節省電力投資約1萬億元。由於中國大量住房由炒家掌控，只為投機炒作而非居住，故根本不會關心是否節能。而房地產開發商為迎合炒作，也大玩花俏的概念，對建築的內在質量關心甚少，興建了很多外表豪華、密度高得驚人，並因趕工期而偷工減料的垃圾房，就相當於股市裡的垃圾股，沒有內在質量，僅憑概念興風作浪，貽害無窮。總之，中國房地產業無論是對國民福利的貢獻，還是其建築本身的技術進步，都已陷入增長而不發展的境地，實在發人深省。

上海證券報