滬住宅成炒家燙手山芋 成交價每平米下跌3000元

　　從各方面得到的信息顯示，曾經被炒家熱烈追捧的住宅類房產，如今價格正向理性價值回歸。許多炒家原以為奇貨可居的房子，如今彷彿是個燙手山芋急於脫手，即使是賠本拋出也在所不惜。

　　掛牌出售量急增

　　自從三月份央行上海分行叫停二手房交易「轉按揭」後，上海樓市行情立刻做出反應。據上海大型房產中介公司金豐易居統計顯示，進入5月份，掛牌出售量急增態勢繼續蔓延，每一週掛牌量都遠遠超過去年同期。而最高掛牌量的一週則是2004年歷史最高水平的2倍，最多時可達到去年同期一個月的掛牌總量。預計二季度的拋盤仍會不斷攀升。

　　激增掛牌房源中不僅有炒家拋售跡象，同時一些處於可賣可租的普通二手房也加入到掛牌大軍中，使得掛牌量一浪高過一浪。據金豐易居統計，掛牌房源中，投資客佔了一半以上。另一房產中介機構「外灘房產」發現，短期獲利的投機者也較為活躍。他們通過對購進後不滿一年即出售的房源做了統計:4月份，不滿一年出售的房源量佔了總掛牌量的5.5%。一些投資客情急之下，直接在自己要出售的房子外打出「急售」的自製廣告條幅。

　　除了二手房成交清淡外，新房銷售量也急劇萎縮。位於松江區一樓盤，推出281套可售房源，在近10天裡僅售出3套。

　　銀行直指炒樓人「命門」

　　銀行業界人士透露，進入4月份，上海個人房貸提前還貸業務量幾乎呈現一種「井噴」態勢。而更為值得關注的是，在提前還貸申請增多的同時，新房貸需求減少。據上海建行、工行的支行網點人員透露，進入4月，提前還貸量比前3個月翻了一番以上。

　　據業界人士觀察，在近期提前還貸的客戶中，以江浙一帶外地人居多。在近期提前還貸的客戶中，相當部分貸款不滿1年，當前一次性提前還貸多有交易背景。因為按照新交易規則，只有付完全款，才可上市交易。許多投資人在加息及政府財稅等政策「組合拳」的打壓下，對樓市預期轉而看淡。為避免虧本，他們開始急於拋盤，以從樓市中抽身。事實上，滬上各商業銀行叫停「轉按揭」所達到的限制炒房效果可以說是立竿見影。當銀行不再提供轉按揭業務後，炒家將手中樓盤「出貨」就成了不二的選擇。

　　再有，銀行在叫停轉按揭的同時，還相應地提高了購買高檔房和第二套以上住房的貸款門檻(如提高首付成數、上浮利率)，這使得二次接盤的購買力在某種程度上被削弱。如此一來，炒家手上所握有的房子越多，其負擔也就會越重。

　　投機炒房將逐步退出市場

　　客觀地說，像上海這樣特大城市的房價上漲，是在幾股「合力」下形成的。

　　首先，作為長三角經濟的龍頭城市，上海樓市中真實的需求巨大。其次，外資長期看好中國經濟發展，他們在中國各主要城市投資不動產似乎不能簡單地理解為是賭人民幣升值和短炒投機，其盈利目標或許更為長遠。第三，在目前在缺乏其它較好投資管道的形勢下，民間資本流入房地產市場成為一種並非偶然的選擇。

　　此間分析人士認為，當前比較積極的自救方略是想盡辦法集資還款，然後將手中樓盤逐個拋出，滾動操作，以求將損失降至最低。如果炒家手裡握有的房子太多，面對沈重的還款壓力以及銀行罰息而無力自救，那麼很有可能會有部分炒家因此而破產。如果這部分炒家破產，銀行也將面臨處置貸款抵押物的問題。由於炒家大多首付了二成房款，因此銀行在處置破產炒家的樓盤時，理論上有20%的降價空間，如果這部分房產數量成一定規模的話，或許會對市場行情產生一定影響。

　　從目前上海二級和三級市場成交相對清淡的市況看，購房者的預期正在逐漸轉變。這對以往過高的房價向理性價值回歸是有著積極影響的。有關人士預測，投機炒房的購買力會逐步退出市場。