BBC透視中國：中國樓市為何高燒不退？

最近，中國各級政府的有關部門出臺了不少旨在為樓市交易降溫的措施，如中國的央行--中國人民銀行調高了個人住房貸款的利率和首期付款比例；上海市政府也對一年內交易的售房獲利開徵了物業增值稅；"抑制房地產價格過快上漲"的字樣，甚至寫進了中國總理溫家寶剛剛發表的政府工作報告之中……

房價過高，不利"和諧"？

中國的房地產熱之所以成為各界關注的熱門話題，一個重要的因素就是，樓價的攀升速度遠遠超過普通百姓收入的增長速度，也遠遠超過了傳統上"不患寡而患不均"的民眾心理承受極限和如今特別強調"和諧社會"的中共第四代領導層的心理預警紅線。

據中國國家統計局公布的數據，2004年中國全國商品房平均銷售價格上漲了14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均上漲15.2%，而與此同時，全國城鎮居民人均可支配收入比上年只增長7.7%。

據《紐約時報》的說法，中國房價的攀升速度甚至超過了美國。

當然，對中國是否存在著全國性的樓市高燒現象，中國決策圈和學術界存在著不同意見，例如，中國副總理曾培炎在今年"兩會"討論時曾經表示："今年全國房地產總的情況是供不應求，不少地方房地產價格上漲過快"，但經濟學家厲以寧卻認為，從全國總體而言，不能說中國房地產存在泡沫。

但不管對中國全國範圍內是否存在"房熱"現象如何看，中國各界人士和國際金融界至少在一個問題上存在著共識：北京、上海等大城市確實存在著樓市過熱的情況。著名國際投資銀行摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠甚至認為，上海可能是全球最大的房地產泡沫，泡沫何時破滅取決於外來投資者的態度何時改變。

據統計，北京去年房價的增幅雖略有下降，但仍然增長了20.8%；而上海去年的房價增幅更大，市中心高達28%，其它區域也有15.8%。另據中國媒體報導，今年一月以來上海市市中心地段的新樓，以每月甚至每半個月一平方米一千元人民幣的速度上漲！

要知道，許多上海普通市民或外地進滬打工的民工的月薪可能也就一、兩千元。

樓市發燒，病因何在？

其他中國的大城市，如廣州、重慶等地的房價也有程度不同的飆升。那麼，為什麼中國大城市的房價持續"高燒不退"呢？

中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘3月19日在中國發展高層論壇上認為，中國儲蓄利率低、國際熱錢流入和物業稅制度不健全，是拉動房價上漲的三個重要因素。

哈繼銘說，目前中國的社會保障體系不夠健全，居民的儲蓄傾向明顯，但由於儲蓄利率低，居民對儲蓄的需求正逐步轉化為對房地產的需求，這是與真實的房地產需求完全不同的；此外，美元利率和匯率近期的走勢帶動了大量資本流入亞洲和中國，其中流入中國的熱錢中有很大一部分是在炒房地產；最後，與國外相比，由於中國缺乏對短期買房並且獲利者進行徵稅的政策，導致了炒房成本的降低，也促使房價上漲。

但曾在中國建設銀行總行從事過多年投資研究工作的李清明卻認為，導致京滬等地房價居高不下的真正原因，是房地產商為了維持暴利而進行的黑幕操作。

李清明在接受記者採訪時指出，世界房地產業的平均利潤率一般都在5%左右，但中國卻在10%以上，中高檔房地產的平均利潤率更達到30%、甚至40%。在房地產最火爆的北京，地段較好的二、三環之間，房地產商的平均利潤率為20.4%，按照這種利潤率來計算，北京不到兩天就要催生一個億萬富翁。他說，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家，可見，利潤豐厚的房地產業成了中國富豪的聚寶盆。

根據李清明的研究，某些房地產開發商牟取暴利的手法包括：一、官商勾結，通過賄賂從政府官員那裡拿到低價土地；二、串通銀行，通過假按揭大肆圈錢；三、偽造賬目，通過申報"微利"或"虧損"而偷稅漏稅；四、招標作秀，拿到承包項目的建築商則偷工減料，大減成本；五、私改規劃，通過"欺上瞞下"、"假公建私"、"同流合污"等手段獲取厚利。

如果說李清明揭露的房地產商通過賄賂套取低價土地的手法還是中國房地產"開發熱"初期的黑箱操作手法的話，那麼，根據新華社一位記者的報導，如今某些政府官員已經不滿足於作為貪心的"裁判"接受點兒賄賂了，而是乾脆作為"球員"，直接衝進球場，與各路豪傑一起競逐房地產暴利這個"足球"。

據新華社記者包永輝最近報導說，江蘇一家在全國也算得上重量級的房地產公司的老闆向他爆出"猛料"：某些城市房地產價格的過快增長並非完全是市場因素使然，而是政府"操盤"的結果，政府調控市場的"有形之手"充當了推動房價過快增長的角色。

這位房地產老闆說，現在不少地方出讓土地的收益成為政府財政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府"手頭"越活；價格越高，收益越多。有個城市的政府為了抬高出讓土地的價格，特意請他們這家公司來當"托兒"，與外地投標企業競價。這位老闆十分擔心價格抬得太高了，砸在自己手裡吃不消，但該市政府的一位官員這樣"開導"他說："你只管往高裡抬價就行了，如果砸在手裡，由政府兜底，大不了再還給政府"。吃了政府官員的"定心丸"，這位老闆競起價來底氣十足，果然使地價迅速