中國房價：百姓不堪承受之重

2005年頭兩個月，中國房價上漲勢頭依然不減。北京市統計局資料顯示：2004年，北京人均可支配收入為1.5萬元；同年，北京商品房平均售價超過每平方米5000元。兩相比較得出：在北京，一套60平方米的民居，其價值相當於一個市民20年的全部可支配收入。房價過高，已成為老百姓不堪承受之重。

北京市建委發布的2004年1至12月北京房地產信息中顯示，去年北京市商品住宅均價與上一年相比漲不少，其中期房買賣價格為每平方米5629元，漲幅為7.2％；現房平均銷售價格為每平方米4747元，漲幅為6.5％。

北京市統計局資料顯示，2004年，北京五六環之間地區的商品房平均售價比上年同期上漲了15.1％，二環以內地區則上漲了16.1％；同年1到11月，北京商品房平均售價為每平方米5052元。同時記者查閱北京市統計局的資料發現，2004年北京人均可支配收入為15637.8元。兩個數字比較，可以得出驚人的結論：在北京，一套60平方米的民居，其價值相當於一個普通市民20年的全部可支配收入。

不僅北京，在全國範圍內，商品住宅一浪高似一浪的漲價潮，讓普通百姓「我想有個家」的夢想變得不現實起來。建設部統計數據顯示，去年1至8月份，商品房價格同比上漲了13.5％，再創歷史新高。根據國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，去年第四季度，房價增長高達10.8％。青島、南京、濟南、杭州、瀋陽、成都、寧波、上海和重慶增長均超過兩位數。

中國房價到底有多高？單有國內的數字，讀者難以有直觀的感受，有媒體列舉出了西方發達國家的房價，我們不妨來作個對比。在美國，住宅平均面積約220平方米，折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元，和眼下中國一線城市市區裝修房價位基本相當。考慮到人民幣實際購買力因素，中國的房價實際偏高。

英國，普通地區房價為200英鎊/平方米，而倫敦地區的房價要300－600英鎊/平方米。因此，英國的一般地區普通住宅售價約合3000－4000元人民幣/平方米，倫敦地區約合5000－1萬元人民幣/平方米。

瑞士是全世界房價最高的地方之一，以價格最高的蘇黎世州為例，在蘇黎世市區或風景區的房價更高，約合2500－7000瑞士法郎，也就是合1.5萬－4萬元人民幣/平方米。但瑞士人均收入相差不大且較高，超市售貨員的年薪合人民幣20萬元，也就是說，一套100平方米的住宅相當於其3－6年的總收入。經過對比，我國人均收入低、房價高的現狀一目瞭然。

對於房價虛高的說法，北京某房地產開發商劉先生向記者解釋：「宏觀調控供地從緊了，信貸把嚴了，建材價格上升了，成本提高了，房價提高也是市場使然。只要供需平衡，房價高只說明市場樂觀。」

事實果真如此麼？在不少地區，很多房地產商最熱衷的是修建高檔住宅和別墅。北京每平方米兩萬元左右的豪宅不在少數，在朝陽區，一個每平方米均價4萬元高檔樓盤正在建造；有一個樓盤，其精裝修的房間內用非洲象牙作為飾品。一位開發商告訴記者：「現在蓋房子，只要上檔次，再貴也不愁賣。眼下房地產界普遍將客戶定位於窄眾，說白了就是專賣給商人、官員等有錢人。」

實地調查發現，在京城一些居民小區，很多住宅晚上並無燈光。開發商劉先生解釋道，這些或者是存量房，或者是業主買來投資的，不是為了入住。「我愛我家」網站職員李小姐透露，她的一個客戶，在北京市朝陽區富力城購置了100多套房子等待升值；北京某置業公司副總經理也曾向記者提到，有一個人從他那裡一次買走 40多套住宅。「買房置業是眼下最穩妥的投資手段，我們相當一部分客戶買房不是來住的」。

去年以來，房地產業內一直宣稱開發成本提高，那麼，成本提高以後，房地產業利潤還有多高呢？一位開發商最近親口向記者透露：毛利達不到30％，他們是不會下手的。就在不久前，中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會一份調查結果顯示，我國私營企業行業利潤差距大，房地產業的利潤大大高於其他行業，稅後淨利潤比處於第二位的電力煤氣業高1倍多，比平均水平高5倍。

不少老百姓總是對樓市的未來充滿企盼：「明年的房價肯定會跌！」但年復一年，房子沒買到，價格倒是漲得更快。據媒體報導，由於房價虛高，一些城市興起了「個人合作建房熱」。

在北京，普通白領於凌罡在網站發布了自己個人集資建房設想，應之者眾，今年1月中旬，「合作建房聯盟」項目也進入實質操作階段。在南京，許多網友正在籌建 「我愛南京自建團購房俱樂部」。廈門一網站今年「集資建房」召集令發布後，報名者很多，他們的「集資建房」籌委會正在組建中。不過，個人建房談何容易， 「個人合作建房」反映的正是普通百姓在高房價重壓之下的尷尬和無奈。

從炒股、炒匯到現在的炒樓，近兩年來原本為了居住而存在的房屋，已成為了一種類似於股票、外匯的快速流通物。同時，在中國當前的房地產經營上，開發商的房價制定的依據從不是成本，回報與產出早已違背了「一分錢，一分貨」這句行銷真理。據業內人士分析，即便是最保守的估計，經營房地產的利潤也要在50％以上。

既然蓋房的成本並不高，為什麼現在的房價卻高得邪乎？難道真的有如此多的北京人對住宅的需求在一兩年之內突然變得如此旺盛？「樓價都是炒出來的」，一位從1998年就開始進入房地產這個行當的「置業顧問」向記者說的這句話似乎透露出了一些信息。

「自己的房子自己買」就是抬高樓價的方法之一。樓盤剛開始銷售時，往往是公司資金最緊張的時候，這時候自己買下一些相對好銷的房子，甚至整個「封存」幾個單元甚至一整幢樓，對開發商來說，不僅可以用微弱的利息套現，而且在樓盤銷售的中後期抬高房價。

簡單地說，就是開發商開出假的銷售單據給自己的親友，讓他們作為房屋的購買人，並把房屋的銷售款盡量抬高。因為銀行放貸給個人購房的利息極低，首付不高，每個月的還款更是有限，而只要開出發票，銀行就會把這套房屋的全款打到開發商的賬戶上。一套房屋往往要近百萬元，只要開個十幾套房屋的銷售單據，開發商的流動資金就有了。

房地產泡沫的標誌是房子價格與實際價值背離。多數情況下，房價不斷上漲，許多人加入投機和投資買房行列，在「羊群效應」下，投機和投資者不斷增加，導致泡沫產生。一旦泡沫破裂，房價下跌，需求就急劇下降，房價就繼續下跌，形成惡性循環。

購房者多數高價按揭，房子成了負資產，很多人會拋房，銀行接收的是貶值的房產，這就會衝擊整個金融體系。從目前國內房地產情況看，基本上把整個風險都歸結在國內銀行體繫上，無論是房地產業還是個人消費信貸都如此。這就孕育很大的金融風險。房地產泡沫破滅，最後承擔者只能是國內各銀行。

房地產是個很長的產業鏈，它的上游是建築材料、鋼鐵、煤電、運輸，都是資金密集型產業。房地產泡沫破滅，整個產業鏈生產過剩，經濟趨於蕭條。因此，房地產泡沫帶來的危害不僅僅限於行業本身，而且影響到其他許多行業。如果國內房地產崩盤，整個國家經濟就可能發生危機。